Střídání nájemníků: jak minimalizovat prostoje

Každý měsíc, kdy je byt mezi nájemníky prázdný, je přímá ztráta, kterou už nikdy nedoženete. Prostoje přitom bývají podceňované – a přitom právě ony často rozhodují o tom, jestli je pronájem opravdu výnosný. Jak je zkrátit na minimum?

Kolik vás prostoj stojí

Jeden měsíc neobsazenosti ročně znamená ztrátu zhruba 8 % ročního nájmu – a to je často víc, než kolik byste získali zvýšením nájmu o pár procent. Neobsazenost proto patří přímo do výpočtu čistého výnosu a cash flow.

Začněte hledat s předstihem

Nečekejte, až nájemník odejde. Jakmile víte o konci nájmu (výpověď, konec doby určité – viz Výpověď z nájmu), začněte inzerovat ještě během výpovědní doby. Nového nájemníka tak můžete mít připraveného na den, kdy se byt uvolní.

Udržte si dobrého nájemníka co nejdéle

Nejlevnější obsazení je to, které vůbec nemusíte řešit. Spolehlivý nájemník, který zůstane roky, znamená nulové prostoje a náklady na obměnu. Vyplatí se proto:

• reagovat na opravy a požadavky včas,
• udržovat korektní vztah a rozumně přistupovat ke zvyšování nájmu (viz inflační doložka),
• vybrat správného nájemníka hned na začátku (viz Jak vybrat nájemníka).

Rychlá příprava mezi nájmy

Když se byt uvolní, každý den prostoje počítá. Mějte proto připravený rychlý plán: úklid, drobné opravy, případně vymalování a focení hned po předání. Návod dává článek Jak připravit byt na pronájem.

Správná cena a kvalitní inzerát

Přestřelená cena je nejčastější příčina dlouhého prostoje. Nastavte nájem podle trhu (viz Jak stanovit nájem) a připravte kvalitní inzerát a fotky. Víc zájemců = rychlejší obsazení a možnost vybírat.

Příklad

Nájem 18 000 Kč. Když byt stojí prázdný 2 měsíce (36 000 Kč ztráta), smažete tím většinu toho, co byste za rok získali zvýšením nájmu o 5 %. Kdybyste místo toho začali inzerovat měsíc před koncem nájmu a předešli prostoji, těch 36 000 Kč vám zůstane.

Shrnutí

Prostoje jsou často větší ztráta než nízký nájem. Zkraťte je včasnou inzercí ještě během výpovědní doby, udržením dobrého nájemníka, rychlou přípravou bytu a správnou cenou. Nechcete-li obměnu řešit sami, převezme ji správa bytu.