Tři byty, jeden neplatič a nájem 20 % pod trhem: proč Miroslav přešel na garantovaný nájem
Publikováno
Miroslav K. si v Praze pořídil tři investiční byty. Místo pasivního příjmu ale řešil telefonáty nájemníků, osm měsíců neplatiče a byt vrácený v horším stavu. Až při přechodu k RentControl.cz zjistil, že celou dobu pronajímal o pětinu levněji, než by mohl. Dnes dostává víc – i po 15% provizi.
Miroslavovi je 40 let a do bytů začal investovat jako mnoho dalších: s představou, že nemovitost bude spolehlivě vydělávat, zatímco on se bude věnovat práci a rodině. S každým dalším bytem ale přibývalo i starostí. U třetího už bylo jasné, že z „pasivního příjmu“ se stala druhá práce na částečný úvazek.
Tři byty, tři sady starostí
Dokud měl Miroslav jeden byt, dalo se to zvládnout. Se třemi se ale drobnosti začaly sčítat: kapající baterie, nefunkční zvonek, dotaz na vyúčtování, prosba o posunutí platby, stížnost souseda. Každá zpráva sama o sobě nic velkého. Dohromady ale znamenaly, že byl pořád „v pohotovosti“.
- Opravy musel domlouvat sám, často narychlo a za vyšší cenu.
- Komunikace s nájemníky zasahovala do práce i víkendů.
- Na přehled o platbách, smlouvách a vyúčtováních neměl čas ani systém.
Co všechno k pronajímání patří a kdo platí jaké opravy, popisujeme v článku Opravy v nájmu: kdo co platí.
Osm měsíců s neplatičem
Zlom přišel s nájemníkem, který přestal platit. Než se ho Miroslavovi podařilo z bytu dostat, uplynulo osm měsíců. Celou tu dobu byt nevydělával ani korunu – a Miroslav k tomu ještě platil energie, které nájemník spotřeboval.
- Dlužné nájemné nikdy nezískal zpět. Vymáhání u nájemníka bez majetku je běh na dlouhou trať s nejistým koncem.
- Energie za osm měsíců šly z jeho kapsy. Nájemník v bytě dál bydlel a spotřebovával, účty ale chodily majiteli.
- Byt dostal zpět poškozený. Kauce nepokryla ani zlomek dluhu, natož opravy.
Přesně tohle je scénář, kterého se pronajímatelé bojí nejvíc – a právem. Jak postupovat, když nájemník přestane platit, rozebíráme v článku Když nájemník neplatí: co dělat krok za krokem.
Nepříjemné zjištění: nájem o 20 % pod trhem
Když se Miroslav obrátil na RentControl.cz, začali jsme tím, co děláme u každého bytu: porovnáním s reálně realizovanými nájmy v lokalitě. Výsledek ho zaskočil. Byty pronajímal zhruba o 20 % levněji, než kolik trh unese.
Nejde o výjimku. Pronajímatelé často nastaví cenu „od oka“ podle toho, za kolik chtěli byt pronajmout před lety, a pak ji roky nezvednou. Nájemník nemá důvod se ozvat a majitel nemá s čím srovnávat. Každý měsíc tak tiše přichází o tisíce korun.
Kolik za váš byt reálně můžete chtít, si můžete zdarma ověřit v odhadu tržního nájmu. Jak se nájem správně stanovuje, popisuje článek Jak správně stanovit výši nájemného.
Garantovaný nájem: méně starostí a víc peněz
Miroslav se správě dlouho bránil. Měl za to, že ho bude jen stát peníze, a zkušenost s konkurenční službou ho v tom utvrdila. Čísla ale ukázala opak: i po 15% provizi mu dnes z bytu přichází víc než dřív.
Důvod je jednoduchý. Provize se počítá ze správně nastaveného tržního nájmu, ne z podhodnoceného. A u garantovaného nájmu navíc odpadají prázdné měsíce i neplatiči – nájem přichází každý měsíc, ať se s bytem děje cokoli.
| Za rok (ilustrační byt, tržní nájem 25 000 Kč) | Dřív: vlastní pronájem | Dnes: garantovaný nájem |
|---|---|---|
| Měsíční nájem | 20 000 Kč (20 % pod trhem) | 21 250 Kč (tržní nájem − 15 %) |
| Dobrý rok, bez výpadku | 240 000 Kč | 255 000 Kč |
| Rok s neplatičem (8 měsíců bez nájmu) | 80 000 Kč, navíc energie a opravy | 255 000 Kč, riziko nese RentControl |
| Kdo řeší nájemníky a opravy | Miroslav | RentControl |
I v roce bez jediného problému tedy Miroslav dříve dostával méně než dnes. A v roce s neplatičem byl rozdíl přes 175 000 Kč na jednom bytě – ještě před náklady na energie a opravy.
Tabulka je ilustrační; skutečné částky se liší podle konkrétního bytu, lokality a stavu trhu.
„Bez toho už bych to nechtěl dělat“
„Správě jsem se vždycky bránil, protože jsem měl pocit, že mě to bude stát jen peníze. A konkurenční služba mě skutečně nepřesvědčila, ba právě naopak. RentControl.cz se ale práce chopil tak, jak jsem si nikdy ani nedokázal představit,“ říká pan Miroslav. „Služba garantovaného nájmu mi teď dává obrovský smysl a bez ní už bych to nechtěl dělat.“
Miroslavův příběh ukazuje dvě věci, které platí pro většinu pronajímatelů. Zaprvé, skutečný výnos bytu není číslo ze smlouvy, ale to, co vám po prázdných měsících, neplatičích a opravách opravdu zůstane. Zadruhé, správně nastavený nájem často zaplatí správu sám.
Podobně jako Miroslav můžete začít nezávazně: podíváme se na váš byt, spočítáme reálný tržní nájem a navrhneme garantovanou částku. Rozhodnutí je pak na vás. Podrobný rozbor najdete v článku Vyplatí se garantovaný nájem?