Hrubý vs. čistý výnos pronájmu: jak se počítá

Kolik vám byt vlastně vydělává? Odpovědí je výnosnost – ta ukazuje, jak se pronájem vyplácí vůči hodnotě nemovitosti. Rozlišujeme přitom hrubý a čistý výnos a rozdíl mezi nimi bývá zásadní.

Hrubý výnos

Hrubý výnos je nejjednodušší ukazatel. Spočítá se jako:

Hrubý výnos = roční nájem / cena nemovitosti × 100

Příklad: byt za 5 000 000 Kč, který pronajmete za 20 000 Kč měsíčně (240 000 Kč ročně), má hrubý výnos 4,8 %. Hrubý výnos je dobrý pro rychlé srovnání bytů, ale nepočítá s náklady – reálný výdělek je proto nižší.

Čistý výnos

Čistý výnos je mnohem přesnější, protože od nájmu odečítá náklady spojené s pronájmem:

• daň z příjmu z pronájmu,
• pojištění nemovitosti a příspěvky do fondu oprav,
• průměrné náklady na údržbu a opravy,
• rezervu na neobsazenost (byt není pronajatý 100 % času),
• případné náklady na správu.

Čistý výnos = (roční nájem − roční náklady) / cena nemovitosti × 100

Když by v příkladu výše roční náklady činily 60 000 Kč, čistý výnos klesne na (240 000 − 60 000) / 5 000 000 = 3,6 %. To je číslo, se kterým se má reálně počítat.

Nezapomeňte na cash flow

Výnos říká, jak se byt zhodnocuje vůči ceně; cash flow naproti tomu ukazuje, kolik peněz vám měsíčně reálně zbyde. U bytu na hypotéku je klíčové porovnat nájem se splátkou úvěru – teprve pak zjistíte, zda se byt „platí sám", nebo musíte doplácet. K hodnotě navíc přistupuje i dlouhodobý růst ceny nemovitosti, který se do výnosu z nájmu nezapočítává.

Spočítejte si to

Ruční počítání není nutné – využijte naši kalkulačku výnosnosti pronájmu, která hrubý i čistý výnos i návratnost spočítá za vás. V aplikaci RentControl navíc u každé nemovitosti v Portfoliu vidíte aktuální výnos i cash flow průběžně.

Shrnutí

Hrubý výnos slouží k rychlému srovnání, ale reálný obrázek dává až čistý výnos po odečtení nákladů a neobsazenosti – a u bytu na úvěr i cash flow. Rozhodujte se podle čistých čísel, ne podle hrubého odhadu.