Konec roku pronajímatele: checklist na prosinec až duben

Konec roku a leden jsou pro pronajímatele nejrušnější období. Sbíhá se v nich všechno najednou: odečty měřidel, inflační doložka, daň z nemovitosti, podklady pro daňové přiznání i příprava vyúčtování služeb. Kdo něco propásne, buď přijde o peníze, nebo si zadělá na spor s nájemníkem. Sepsali jsme proto přehledný checklist – co udělat do konce prosince, co v lednu a co hlídat až do jara.

Do konce prosince

1. Nakupte a zaplaťte, co dává smysl ještě letos

Pokud příjmy z nájmu daníte skutečnými výdaji, rozhoduje o zařazení nákladu do roku datum zaplacení. Plánovanou opravu, výměnu spotřebiče nebo vybavení, které stejně potřebujete, se proto může vyplatit zaplatit ještě v prosinci – sníží základ daně už za letošní rok. Pozor na rozdíl mezi opravou (jde do nákladů hned) a technickým zhodnocením (odepisuje se). U paušálních výdajů 30 % na načasování nákladů nezáleží.

Nevíte, jestli se vám víc vyplatí paušál, nebo skutečné výdaje? Teď je ideální čas to spočítat – viz Daň z pronájmu: paušál 30 % vs. skutečné náklady.

2. Zkontrolujte smlouvy, kterým končí doba nájmu

Projděte nájemní smlouvy na dobu určitou, které končí v prvních měsících nového roku. Pokud nájemník po skončení nájmu v bytě zůstane a vy ho do tří měsíců nevyzvete k odevzdání bytu, nájem se ze zákona automaticky obnoví na stejnou dobu (nejvýše na dva roky) a za stejných podmínek. Chcete-li změnit nájemné nebo jiné podmínky, je potřeba to vyřešit včas – novou smlouvou nebo dodatkem. Podrobněji v článku Automatické prodloužení nájmu na dobu určitou.

3. Zkontrolujte platby a dluhy nájemníků

Udělejte si roční inventuru plateb: kdo platí pozdě, kdo dluží, jestli sedí zálohy na služby. Dluh na nájemném je lepší řešit hned, ne až po půl roce – a konec roku je přirozená příležitost nájemníka slušně upozornit. Pokud dluh trvá, postup najdete v článku Když nájemník neplatí: co dělat krok za krokem.

4. Domluvte odečty měřidel k 31. 12.

Většina vyúčtování služeb běží po kalendářních letech. Domluvte s nájemníkem odečet vodoměrů, elektroměru, plynoměru a měřičů tepla co nejblíž k 31. prosinci, ideálně s fotkou každého měřidla. U měřidel, která odečítá SVJ nebo dodavatel dálkově, si alespoň ověřte, že máte stavy k dispozici. Přesné odečty jsou základ vyúčtování bez sporů.

V lednu

5. Uplatněte inflační doložku

Český statistický úřad zveřejňuje průměrnou roční míru inflace za uplynulý rok zpravidla v polovině ledna. Pokud máte ve smlouvě inflační doložku, je to signál k navýšení nájmu. Jak přesně postupovat, záleží na znění doložky – obvykle je potřeba nájemníkovi zvýšení písemně oznámit a nové nájemné platí od data uvedeného ve smlouvě (často od následujícího měsíce). Zvýšení zachyťte dodatkem nebo písemným oznámením a nezapomeňte upravit předpis plateb.

O kolik nájem poroste, si předem spočítáte v naší kalkulačce inflační doložky. Bez doložky lze nájem zvýšit jen dohodou, nebo jednostranně do zákonného limitu – viz Zvyšování nájmu a inflační doložka.

6. Daň z nemovitých věcí: přiznání po koupi bytu

Koupili jste v uplynulém roce byt nebo jinou nemovitost? Pak musíte do 1. února 2027 (31. ledna připadá na neděli) podat přiznání k dani z nemovitých věcí na finanční úřad podle kraje, kde nemovitost leží. Pokud se nic nezměnilo, přiznání podávat nemusíte – daň stačí do 31. května zaplatit. Vše podstatné včetně výpočtu najdete v článku Daň z nemovitých věcí: kolik zaplatíte za byt a kdy podat přiznání.

7. Posbírejte podklady pro daňové přiznání

Pro přiznání k dani z příjmů (příjmy z nájmu podle § 9) si připravte:

• přehled přijatého nájemného za rok (jen nájem, ne zálohy na služby, které jen přeposíláte – pokud je vyúčtováváte),
• doklady o nákladech: fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti, opravy, správa, vybavení,
• potvrzení banky o zaplacených úrocích z hypotéky na pronajímaný byt (banky ho posílají v lednu a únoru),
• přehled odpisů, pokud byt nebo vybavení odepisujete.

Termíny pro podání přiznání za rok 2026: v papírové podobě do 1. dubna 2027, elektronicky do 3. května 2027 (1. května je sobota), s daňovým poradcem do 1. července 2027. Kdo má příjmy z nájmu a jiné příjmy, ať zkontroluje i povinnosti vůči zdravotní pojišťovně a ČSSZ – u čistého pronájmu podle § 9 se pojistné neplatí, ale je dobré to mít jasné, viz Sociální a zdravotní pojištění u pronájmu.

8. Projděte smlouvu o pojištění

Mnoho pojistek se obnovuje k začátku roku. Ověřte, že pojistná částka odpovídá současné hodnotě bytu a vybavení (ceny stavebních prací v posledních letech hodně vzrostly) a že máte pojištění odpovědnosti pronajímatele. Více v článku Pojištění nemovitosti a odpovědnosti pronajímatele.

Do konce dubna

9. Vyúčtujte služby nájemníkům

Zákon o službách spojených s užíváním bytu (č. 67/2013 Sb.) ukládá pronajímateli doručit nájemníkovi vyúčtování záloh na služby do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období – u kalendářního roku tedy do 30. dubna. Přeplatky i nedoplatky se pak vyrovnávají do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Závisíte-li na vyúčtování od SVJ nebo dodavatele tepla, které přichází pozdě, upozorněte na to nájemníka předem.

Při vyúčtování zároveň zhodnoťte, jestli výše záloh odpovídá skutečné spotřebě – a případně je pro další rok upravte. Návod najdete v článku Energie a služby: jak nastavit zálohy a vyúčtování.

10. Naplánujte údržbu a revize na nový rok

Zimní měsíce jsou dobrý čas sepsat, co byt v nadcházejícím roce potřebuje: revize plynového kotle a spalinových cest, kontrolu elektroinstalace, výměnu těsnění, malování mezi nájemníky. Naplánovaná údržba je levnější než havárie – viz Preventivní údržba a kontroly pronajímaného bytu.

Checklist v kostce

Kdy	Co udělat
do 31. 12.	zaplatit plánované náklady (při skutečných výdajích), zkontrolovat končící smlouvy, inventura plateb, odečty měřidel
polovina ledna	ČSÚ zveřejní inflaci → uplatnit inflační doložku, upravit předpis nájemného
do 1. 2. 2027	přiznání k dani z nemovitých věcí (jen při změně, např. po koupi bytu)
leden–únor	potvrzení o úrocích z hypotéky, podklady k dani z příjmů, kontrola pojištění
do 1. 4. / 3. 5. 2027	daňové přiznání k dani z příjmů (papírově / elektronicky)
do 30. 4. 2027	vyúčtování služeb nájemníkům, úprava záloh
do 31. 5. 2027	zaplatit daň z nemovitých věcí

Ať vám nic neuteče

Většinu z toho máte v RentControlu na jednom místě: přehled plateb a dlužníků, data konce smluv, odečty měřidel s historií, roční vyúčtování služeb a dodatky ke smlouvám při zvýšení nájmu. Na konci roku tak místo hledání v e-mailech a šanonech jen projdete přehled a odškrtáte úkoly.

Co si z toho odnést

V prosinci zaplaťte plánované náklady, zkontrolujte končící smlouvy a domluvte odečty k 31. 12. V lednu uplatněte inflační doložku, po koupi bytu podejte do 1. února přiznání k dani z nemovitosti a posbírejte podklady k dani z příjmů. Do konce dubna vyúčtujte nájemníkům služby a do konce května zaplaťte daň z nemovitosti.