Vyplatí se garantovaný nájem? Rozbor na konkrétním příkladu

„Garantovaný nájem je přece nižší než tržní – to na tom proděláme." Tuhle větu slyšíme často a je v ní jeden zásadní omyl: tržní nájem z inzerátu není částka, která vám na konci roku reálně zůstane. Mezi ním a penězi na účtu stojí prázdné měsíce, neplatiči a špatně nastavená cena. Pojďme si na konkrétním příkladu ukázat, kolik to dělá – a kdy se pevná, o něco nižší jistá částka vyplatí víc.

Tržní nájem není to, co vám reálně přijde

Číslo v inzerátu je hrubý strop za ideálních podmínek. Realita ho snižuje třemi směry, kterým se u vlastního pronájmu těžko vyhnete:

• Prázdné měsíce mezi nájemníky. Každá výměna znamená týdny bez příjmu – shánění, prohlídky, úklid i drobné opravy. Jeden prázdný měsíc ročně je ztráta zhruba 8 % nájmu, dva měsíce už přes 15 %.
• Neplatiči. Stačí jeden a rázem řešíte měsíce bez nájmu, upomínky, právníka i vystěhování. Kauce pokryje jen zlomek.
• Nájem nastavený od oka. Přestřelíte a byt stojí prázdný; podstřelíte a roky přicházíte o tisíce měsíčně.

Konkrétní příklad: byt 2+kk s nájmem 22 000 Kč

Vezměme běžný pražský byt 2+kk, u kterého trh unese nájem 22 000 Kč měsíčně. Na papíře to je 264 000 Kč ročně. Jak to ale vypadá po započítání reality?

Při vlastním pronájmu stačí jeden prázdný měsíc a jeden měsíc s neplatícím nájemníkem a jste na 220 000 Kč – a to počítáme mírně. Přidejte k tomu starosti, telefonáty a nervy. Garantovaný nájem vám oproti tomu vyplatí pevnou částku každý měsíc bez jediného výpadku, ať se s bytem děje cokoli.

Prázdný byt: každý týden ukrajuje z výnosu

U garantovaného nájmu je obsazenost náš problém, ne váš. Byty přitom plníme rychle – průměrně za 8 dní – díky připravenému inzerátu, kvalitním fotkám a správně nastavené ceně. Čím kratší prostoj, tím vyšší reálný výnos; jak dobu obsazení zkrátit, rozebíráme v článku Jak zvýšit obsazenost.

Neplatič je nejdražší scénář pronájmu

Neplacení nájmu se v Česku řeší pomalu a draho. Než nájemníka legálně vystěhujete, uplyne často řada měsíců bez příjmu – a náklady na právní kroky nesete vy. U garantovaného nájmu tohle riziko přebíráme my: vaše výplata se nemění, i když koncový nájemník neplatí. Co všechno neplacení obnáší, popisuje článek Když nájemník neplatí.

Pronajmeme za nejvyšší reálnou cenu

Aby garance dávala smysl nám i vám, musíme byt pronajmout za maximální cenu, kterou trh unese – ne za částku „od oka". Vycházíme z reálně realizovaných nájmů v lokalitě, stavu bytu a aktuální poptávky. Právě proto vám umíme nabídnout pevnou částku jen kus pod tržním stropem, a přitom nést všechna rizika. Jak se nájem správně stanovuje, čtěte v článku Jak stanovit nájem.

Za co vlastně platíte tím rozdílem

Garantovaný nájem je obvykle o něco nižší než tržní strop. Ten rozdíl ale není ztráta – je to cena za to, že veškeré riziko a práci přebíráme my:

• nájem vám přijde i za prázdný byt i za neplatiče,
• hledání nájemníka, smlouvy, platby, vyúčtování i opravy jsou na nás,
• máte pevnou, předvídatelnou částku – ideální třeba na splátku hypotéky.

Kdy se garantovaný nájem vyplatí – a kdy ne

Buďme féroví. Garantovaný nájem je ideální, pokud chcete jistotu a klid: splácíte hypotéku a potřebujete stabilní platbu, bydlíte daleko nebo v zahraničí, nebo prostě nechcete řešit nájemníky. Pokud naopak chcete z bytu vymáčknout maximální možný výnos, výkyvy vám nevadí a nevadí vám ani starosti kolem pronájmu, může vám víc sednout klasická správa bytu – tam nesete riziko obsazenosti vy, ale při dobré obsazenosti dosáhnete o něco vyššího příjmu.

Ať tak či tak, klíčové je počítat s reálným výnosem, ne s číslem z inzerátu. A pokud chcete jistou částku každý měsíc bez jediného výpadku, garantovaný nájem je přesně to.

Uvedený příklad je ilustrační; konkrétní výši garantovaného nájmu i tržního nájemného vždy počítáme podle konkrétního bytu, lokality a stavu trhu.