Daň z nemovitých věcí: kolik zaplatíte za byt a kdy podat přiznání

Daň z nemovitých věcí patří k nákladům, na které si pronajímatel vzpomene jednou ročně – většinou až ve chvíli, kdy mu přijde složenka nebo e-mail od finančního úřadu. Od roku 2024 se ale výrazně zvedla a u bytů ve větších městech už to nejsou drobné. Kdo navíc v uplynulém roce koupil nebo prodal byt, musí do konce ledna podat daňové přiznání. Projdeme, jak se daň u bytu počítá, kolik zaplatíte na konkrétních příkladech, kdy přiznání podávat a jak s daní naložit v pronájmu.

Kdo daň platí a podle jakého stavu

Daň z nemovitých věcí platí vlastník nemovitosti – nikdy nájemník. Rozhodující je stav k 1. lednu daného roku. Kdo tedy vlastnil byt 1. ledna 2027, platí daň za celý rok 2027, i kdyby byt v únoru prodal. A naopak: kdo koupil byt během roku 2026, platí za něj daň poprvé až za rok 2027.

U bytu v osobním vlastnictví (jednotky) se daní jedna položka – jednotka. Podíl na pozemku pod domem a na společných částech je zohledněn koeficientem 1,22 (viz výpočet níže), samostatně ho nepřiznáváte. U družstevního bytu daň platí družstvo jako vlastník domu a promítá ji členům v měsíčních platbách.

Jak se daň u bytu počítá

Výpočet je jednodušší, než vypadá. Daň z bytu (jednotky) se spočítá jako:

podlahová plocha × 1,22 × sazba 3,50 Kč/m² × koeficient obce × místní koeficient × inflační koeficient

• Podlahová plocha – plocha jednotky podle katastru (najdete ji na listu vlastnictví nebo v prohlášení vlastníka). Násobí se 1,22, čímž vznikne tzv. upravená podlahová plocha.
• Základní sazba – u bytových jednotek 3,50 Kč za m² (do konce roku 2023 to byly 2 Kč, zvýšení přinesl konsolidační balíček).
• Koeficient podle velikosti obce – od 1,0 u nejmenších obcí po 3,5 u měst nad 50 000 obyvatel. Praha má zákonný koeficient 4,5. Obec ho může vyhláškou o jednu kategorii zvýšit.
• Místní koeficient – obec si ho může stanovit vyhláškou v rozmezí 0,5 až 5,0, a to i jen pro některé druhy nemovitostí nebo části obce. Pokud ho nestanovila, počítá se s 1.
• Inflační koeficient – zavedený od roku 2025, má automaticky zvyšovat daň podle inflace. Pro roky 2025 i 2026 činil 1,0, takže daň zatím nezvyšoval. Hodnotu pro rok 2027 zveřejňuje Ministerstvo financí sdělením ve Sbírce zákonů.

Výsledná daň se zaokrouhluje na celé koruny nahoru.

Kolik zaplatíte: příklady pro byt 60 m²

Pro představu jsme spočítali daň za byt o podlahové ploše 60 m² v různých místech. Upravená plocha je 60 × 1,22 = 73,2 m², základ daně při sazbě 3,50 Kč tedy 256,20 Kč. Ten se pak násobí koeficienty:

Byt 60 m²	Koeficient obce	Místní koeficient	Daň za rok
Obec do 1 000 obyvatel	1,0	1,0	257 Kč
Město 10–25 tis. obyvatel	2,0	1,0	513 Kč
Krajské město nad 50 tis. obyvatel	3,5	1,0	897 Kč
Praha	4,5	1,0	1 153 Kč
Praha, městská část s místním koeficientem 2	4,5	2,0	2 306 Kč
Obec s maximálním místním koeficientem 5	3,5	5,0	4 484 Kč

Počítáno s inflačním koeficientem 1,0. Je vidět, že rozhodující je hlavně místní koeficient – ve dvou stejně velkých městech můžete za stejný byt platit i několikanásobně rozdílnou daň. Aktuální koeficient vaší obce zjistíte z její obecně závazné vyhlášky nebo na webu Finanční správy v aplikaci pro výpočet daně z nemovitých věcí.

Pozor na změny vyhlášek: obce mohou místní koeficient každý rok měnit. Vyhlášky pro rok 2027 musely obce přijmout na podzim 2026 a řada z nich koeficienty upravila – některé nahoru, některé i výrazně dolů. Než si daň přepočítáte, ověřte si, co platí od 1. ledna 2027.

Kdy musíte podat daňové přiznání

Přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává každý rok. Podáváte ho jen tehdy, když se vám v uplynulém roce změnilo něco, co má na daň vliv. Typicky:

• v roce 2026 jste koupili, zdědili nebo dostali darem byt (nebo jinou nemovitost),
• byt jste prodali a zároveň vám zůstala jiná nemovitost ve stejném kraji – pak podáváte dílčí přiznání,
• změnila se podlahová plocha nebo způsob využití (např. přestavba, sloučení jednotek, změna nebytového prostoru na byt).

Pokud se daň mění jen kvůli zákonu nebo vyhlášce obce (nová sazba, nový místní či inflační koeficient), přiznání podávat nemusíte – finanční úřad daň přepočítá sám.

Přiznání se podává finančnímu úřadu podle kraje, kde nemovitost leží, ne podle vašeho bydliště. Máte-li byty ve více krajích, podáváte přiznání na více úřadů.

Termíny pro rok 2027

Co	Termín
Podání přiznání (při změně)	do 1. února 2027 (31. ledna připadá na neděli)
Splatnost daně do 5 000 Kč	do 31. května 2027 najednou
Splatnost daně nad 5 000 Kč	ve dvou stejných splátkách do 31. května a 30. listopadu 2027

Kdo koupil byt na přelomu roku: rozhodující je zápis vkladu do katastru, ne podpis kupní smlouvy. Pokud jste návrh na vklad podali v prosinci, ale katastr ho zapsal až v lednu, platí pro určení poplatníka i lhůty k podání přiznání zvláštní pravidla. V takovém případě si postup raději ověřte přímo u finančního úřadu.

Platit můžete převodem (číslo účtu a variabilní symbol najdete na webu Finanční správy nebo v daňové informační schránce), nebo si zdarma nechat posílat informaci o dani e-mailem s QR kódem – o tu se dá požádat formulářem na Finanční správě.

Daň z nemovitosti v pronájmu: náklad i nájemné

Je to daňově uznatelný výdaj

Pokud příjmy z nájmu (§ 9 zákona o daních z příjmů) daníte skutečnými výdaji, je zaplacená daň z nemovitých věcí daňově uznatelným nákladem – stejně jako fond oprav, pojištění, úroky z hypotéky nebo odpisy. Uplatňuje se v roce, kdy jste ji skutečně zaplatili.

Pokud používáte paušální výdaje 30 %, daň z nemovitosti už si zvlášť uplatnit nemůžete – je „schovaná“ v paušálu. U levnějších bytů je to jedno, ale kdo má hypotéku a odpisuje, často vyjde lépe se skutečnými výdaji. Porovnání najdete v článku Daň z pronájmu: paušál 30 % vs. skutečné náklady nebo si to spočítejte v naší kalkulačce daně z pronájmu.

Lze ji přenést na nájemníka?

Přímo ne. Daň z nemovitých věcí není služba spojená s užíváním bytu (služby vymezuje zákon č. 67/2013 Sb. – teplo, voda, výtah, osvětlení společných prostor, odpad apod.), takže ji nemůžete dát do záloh ani do ročního vyúčtování. Nájemník by se proti tomu mohl úspěšně ohradit.

Ekonomicky ji ale samozřejmě zohlednit můžete – v samotné výši nájemného. Daň je jedním z fixních nákladů vlastníka, podobně jako fond oprav nebo pojištění, a patří do kalkulace, za kolik byt pronajímat. Jak na to, rozebíráme v článku Jak správně stanovit výši nájemného.

Nejčastější chyby

• Zapomenuté přiznání po koupi bytu. Finanční úřad se o koupi stejně dozví z katastru. Za pozdní podání hrozí pokuta a z pozdě zaplacené daně se platí úrok z prodlení.
• Přiznání podané na úřad podle bydliště. Správně je to úřad podle kraje, kde byt leží.
• Daň zahrnutá do vyúčtování služeb. Nepřípustné – patří do nájemného.
• Dvojí uplatnění. Při paušálu 30 % si daň z nemovitosti zvlášť do výdajů nedávejte.
• Nesledování vyhlášky obce. Změna místního koeficientu může daň zdvojnásobit – nebo naopak snížit.

Mějte náklady bytu na jednom místě

Daň z nemovitosti je jen jedna z řady položek, které ukusují z výnosu pronájmu. V RentControlu si u každé nemovitosti vedete náklady i příjmy, takže na konci roku vidíte skutečný čistý výnos bytu a máte podklady pro daňové přiznání po ruce.

Co si z toho odnést

Daň za byt spočítáte jako plocha × 1,22 × 3,50 Kč × koeficient obce × místní koeficient × inflační koeficient. Přiznání podáváte jen při změně – typicky po koupi bytu v loňském roce – a to do 1. února 2027 na finanční úřad podle kraje, kde byt leží. Zaplatit je potřeba do 31. května. Při skutečných výdajích si daň uplatníte jako náklad, nájemníkovi ji ale nevyúčtujete – zohledněte ji ve výši nájemného.