Hypoteční kalkulačka: výpočet měsíční splátky a přeplatku

Hypoteční kalkulačka vám během okamžiku spočítá měsíční splátku, výši úvěru, LTV, kolik celkem zaplatíte na úrocích i výsledný přeplatek. Stačí zadat cenu nemovitosti, vlastní zdroje, úrokovou sazbu a dobu splácení – vše se přepočítá automaticky.

Jak kalkulačku využít

Kalkulačka pracuje se čtyřmi vstupy, které si můžete libovolně měnit a hned vidět dopad:

• Kupní cena a vlastní zdroje – rozdíl obou hodnot je výše úvěru. Zvyšováním vlastních zdrojů klesá úvěr, LTV i splátka.
• Úroková sazba – zkuste zadat sazbu, kterou vám nabízí banka, a porovnejte, o kolik se splátka změní při sazbě o půl procenta nižší nebo vyšší.
• Doba splácení – delší doba znamená nižší měsíční splátku, ale výrazně vyšší celkový přeplatek na úrocích.

Praktické je pohrát si s kombinacemi: kolik potřebuji vlastních zdrojů, aby splátka nepřekročila výši nájmu? Jak se změní přeplatek, když zkrátím dobu splácení z 30 na 25 let? Odpovědi uvidíte okamžitě.

Co je hypotéka a jak se počítá splátka

Hypoteční úvěr splácíte tzv. anuitními splátkami – měsíční splátka je po celou dobu fixace stejná a skládá se z úroku a úmoru jistiny (splátky samotného dluhu). Na začátku tvoří většinu splátky úrok, postupně roste podíl úmoru. Výše anuitní splátky vychází z výše úvěru, měsíční úrokové sazby a počtu splátek.

LTV a vlastní zdroje

LTV (Loan to Value) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Čím nižší LTV (tedy čím více vlastních zdrojů vložíte), tím nižší riziko pro banku a zpravidla i nižší úroková sazba. Banky obvykle financují do 80–90 % hodnoty; zbytek musíte pokrýt z vlastních prostředků. U investičních nemovitostí bývají podmínky přísnější.

Úroková sazba a fixace

Úroková sazba zásadně ovlivňuje splátku i celkový přeplatek. Sjednává se na období fixace (nejčastěji 3, 5 nebo 7 let), po jehož skončení se sazba přefixuje podle aktuálních podmínek. Před koncem fixace se vyplatí porovnat nabídky a případně refinancovat u jiné banky. I malý rozdíl v sazbě dělá při dlouhé době splácení statisíce.

Doba splácení a přeplatek

Delší doba splácení sníží měsíční splátku, ale prodraží úvěr – zaplatíte víc na úrocích. Kratší doba splácení naopak znamená vyšší splátku, ale nižší přeplatek. Kalkulačka vám pomůže najít rozumný kompromis mezi tím, co měsíčně utáhnete, a tím, kolik celkem přeplatíte.

Na co kalkulačka neupozorní

Orientační výpočet nezahrnuje poplatky (za sjednání, odhad, vedení účtu), povinné pojištění nemovitosti, případné životní pojištění ani daně. Skutečnou cenu úvěru vyjadřuje RPSN, které tyto náklady zohledňuje – u konkrétní nabídky ho vždy porovnejte.

Od kalkulačky ke skutečné evidenci

Jakmile hypotéku sjednáte, můžete ji v RentControlu zadat u konkrétní nemovitosti – aplikace pak vede skutečný splátkový kalendář, sleduje zaplacené úroky, umořenou jistinu i zůstatek úvěru a zaplacené úroky automaticky uplatní jako daňový náklad. Více v návodu o hypotékách.

Kalkulačka poskytuje orientační výpočet a nenahrazuje závaznou nabídku banky.