Opravy v nájmu: kdo co platí

Kapající kohoutek, rozbitá myčka, prasklé stoupačky – dřív nebo později se v každém pronájmu něco pokazí. A hned vyvstane otázka: kdo opravu zaplatí, pronajímatel, nebo nájemník? Pravidla naštěstí docela jasně vymezuje zákon.

Základní princip

Zjednodušeně platí, že běžnou údržbu a drobné opravy spojené s užíváním bytu hradí nájemník, kdežto větší opravy a údržbu domu i bytu nese pronajímatel jako vlastník. Podrobnosti upřesňuje nařízení vlády o vymezení běžné údržby a drobných oprav.

Co platí nájemník

Na nájemníka spadá zejména:

• Běžná údržba – malování, čištění, údržba podlah, oprava drobného vybavení.
• Drobné opravy – například baterie, kohoutky, vypínače, zásuvky, kliky, žaluzie, výměna těsnění.
• Údržba a drobné opravy spotřebičů, které jsou součástí bytu.

Nařízení vlády přitom stanoví i limity – drobné opravy jsou vymezeny jednak věcně (výčtem), jednak podle ceny za jednotlivou opravu a souhrnně za rok podle podlahové plochy bytu. Co tyto limity přesáhne, už jde za pronajímatelem.

Co platí pronajímatel

Pronajímatel hradí zásadní opravy a technický stav bytu i domu:

• rozvody vody, elektřiny, plynu a topení (nad rámec drobných oprav),
• okna, dveře, střecha, fasáda a společné části domu,
• výměna velkých spotřebičů a zařízení na konci životnosti,
• opravy vzniklé běžným opotřebením a stářím.

Pronajímatel má zároveň povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. Pokud závadu ohlásíte a on ji v přiměřené době neodstraní, může nájemník za určitých podmínek opravu zajistit a náklady požadovat po pronajímateli.

Škody nad rámec opotřebení

Samostatnou kategorií jsou škody způsobené nájemníkem – ty hradí nájemník bez ohledu na limity. Právě proto je klíčový předávací protokol, který zachytí stav bytu na začátku a umožní na konci odlišit skutečnou škodu od běžného opotřebení.

Jak předejít sporům

• Rozdělení oprav jasně popište ve smlouvě (včetně limitu pro drobné opravy).
• Veďte předávací protokol a fotodokumentaci.
• Závady řešte písemně a včas.

V RentControlu máte podmínky i počty klíčů u smlouvy a odečty měřidel po ruce, takže je předání i řešení oprav přehledné.

Shrnutí

Drobné opravy a běžnou údržbu do zákonných limitů platí nájemník, větší opravy a opotřebení pronajímatel, škody způsobené nájemníkem jdou za ním. Jasná smlouva a předávací protokol jsou nejlepší prevencí sporů.