12 otázek před svěřením bytu do garantovaného nájmu

Garantovaný nájem zní jednoduše: správce si od vás byt pronajme a platí vám pevnou částku každý měsíc. Podstatné jsou ale detaily – od kdy se platí, kdo hradí fond oprav, jak se smlouva ukončuje a v jakém stavu se byt vrací. Právě na tyhle detaily se dobrý zájemce ptá. Otázky jsme seskupili do čtyř okruhů a odpovědi lehce zobecnili, aby platily i pro jiné byty než ten konkrétní.

Peníze: kolik dostanu a co je garantované

1. Jaký nájem byste odhadovali a kolik mi čistě zůstane? Jak se liší garantovaný nájem a klasická správa?

Nabízíme tři varianty a na konkrétním bytě zájemce vycházely takto:

Varianta	Kdo je nájemce	Co dostáváte	Modelový byt
Garantovaný nájem	RentControl	Pevnou částku každý měsíc, bez ohledu na obsazenost a platby	15 000–16 000 Kč
Klasická správa	Váš nájemník	Nájem přímo na účet, my fakturujeme 8 % z nájmu	cca 18 000 Kč nájem, po odměně cca 16 560 Kč
Jen nalezení nájemníka	Váš nájemník	Nájem přímo na účet, dál vše řešíte sami	jednorázová odměna dle zprostředkovatelské smlouvy

U klasické správy si výši nájmu určujete sami a my za měsíční poplatek řešíme nájemní vztah, administrativu, vyúčtování, komunikaci s nájemníkem i problémy. Riziko prázdných měsíců a neplatičů ale nesete vy. U garantovaného nájmu je částka o něco nižší – a rozdíl je cena za to, že tohle riziko přebíráme my. Výsledná výše vždy závisí na stavu a vybavení bytu a také na výši záloh, protože zájemci o nájem sledují celkovou měsíční platbu. Podrobný rozbor najdete v článku Vyplatí se garantovaný nájem?

Co přesně garantujete a v jaké výši?

U garantovaného nájmu s vámi uzavíráme nájemní smlouvu – nájemcem jsme my a byt dál podnajímáme. Nájem vám platíme podle předpisu nezávisle na tom, zda je byt obsazený a jak platí podnájemník. Garantujeme i stav bytu: vracíme ho v takovém, v jakém jsme ho převzali, s přihlédnutím k běžnému opotřebení.

Jak se upravuje výše nájmu během smlouvy?

Nájem každoročně navyšujeme o inflaci. Výraznější změny podle trhu jsou věcí domluvy a obvykle se dělají při výměně podnájemníka, kdy je vidět, co trh skutečně unese. Víc o inflační doložce v článku Zvyšování nájmu a inflační doložka.

Kdo platí zálohy SVJ, energie a fond oprav? Kolik mi čistě zůstane?

To nastavujeme individuálně. Nejpohodlnější varianta je, že hradíme celý měsíční předpis SVJ včetně příspěvku do fondu oprav a vám chodí čistý nájem, se kterým už nic dalšího platit nemusíte. Čistou částku proto vždy uvádíme až v konkrétní nabídce podle zvolené varianty.

Začátek a konec spolupráce

Od kdy začínáte nájem vyplácet?

Garantovaný nájem vyplácíme od prvního obsazení bytu. U správně naceněného bytu to bývá otázka dnů, ne měsíců – proto tolik záleží na tom, aby nájem odpovídal trhu. Jak zkrátit dobu do prvního nájemníka, popisuje článek Jak přilákat nájemníky a zvýšit obsazenost.

Na jak dlouho se smlouva uzavírá a jak ji lze vypovědět?

Standardně uzavíráme smlouvu na dobu určitou na 2 až 3 roky s tříměsíční výpovědní lhůtou. Možná je i smlouva na dobu neurčitou, kde mají obě strany stejnou tříměsíční výpovědní lhůtu. Rozdíly mezi oběma typy smluv rozebíráme v článku Nájem na dobu určitou vs. neurčitou.

V jakém stavu mi byt vrátíte a jak probíhá předání?

Byt vracíme ve stavu, v jakém jsme ho převzali, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Na začátku nájmu pořizujeme podrobnou fotodokumentaci a sepisujeme předávací protokol. Při vrácení tak obě strany porovnávají stav s tím, co je černé na bílém, ne s tím, co si kdo pamatuje. Co má protokol obsahovat, najdete v článku Předání bytu a předávací protokol.

Byt a nájemníci

Jak řešíte garážové stání?

U garantovaného nájmu je stání součástí nájmu. U klasické správy je to věc domluvy – byt i stání umíme pronajmout i zvlášť. Víc v článku Pronájem garáže a parkovacího stání.

Kdo hradí opravy a kde je hranice drobné opravy?

U garantovaného nájmu jsme nájemcem my, a drobné opravy proto řešíme a platíme my. Hranici stanoví občanský zákoník a nařízení vlády č. 308/2015 Sb.: od 1. ledna 2026 je drobnou opravou ta, jejíž náklad nepřesáhne 1 500 Kč, a roční součet drobných oprav je omezen na 150 Kč za m² podlahové plochy bytu. U bytu o 50 m² tak drobné opravy hradíme až do 7 500 Kč ročně. Opravy nad tento rámec jsou podle zákona nákladem majitele. Podrobněji v článku Opravy v nájmu: kdo co platí.

Jak prověřujete podnájemníky a mohu do výběru zasahovat?

Každého zájemce prověřujeme v několika krocích:

• Registry – zejména exekuce a dluhy.
• Sociální sítě a reference od předchozích pronajímatelů.
• Křížové otázky – osvědčený rozhovor, ve kterém se ukáže, zda si zájemce neprotiřečí.
• Pozor na spěch – odmítáme zájemce, kteří tlačí na okamžitý podpis a nejraději by se stěhovali hned zítra.

Přednost dáváme nekuřákům. O zvířatech rozhodujete vy: pokud je akceptujete, zvíře v bytě vždy evidujeme a kontrolujeme a lze sjednat i příplatek k nájmu. Stejné prověření zajistíme i tehdy, když přes nás byt jen pronajmete bez další správy. Víc o výběru v článku Jak vybrat a prověřit nájemníka.

Jaké pojištění zajišťujete vy a co musím mít já?

Od podnájemníků vyžadujeme pojištění odpovědnosti. Na majiteli zůstává pojištění samotné nemovitosti, a pokud je byt pronajímaný vybavený, i pojištění domácnosti. Co by pojistka měla krýt, rozebíráme v článku Pojištění nemovitosti a odpovědnosti pronajímatele.

Důvěra ve správce

Kdo za službou stojí a kolik bytů spravujete?

Aktuálně spravujeme 31 bytů v Praze, z toho zhruba dvě třetiny v režimu garantovaného nájmu. Všechny jsme získali na doporučení stávajících klientů – službu aktivně nepropagujeme a přijímáme jen poptávky, které k nám přijdou samy.

Dobrovolně jsme si stanovili strop 50 spravovaných bytů. Nad tuto hranici bychom nemohli udržet současnou kvalitu, kdy se o byty staráme sami v úzkém týmu kanceláře, bez střídajících se brigádníků. Právě to považujeme za naši největší výhodu: víte, kdo se o váš byt stará, a ten člověk zná váš byt i vašeho nájemníka.

Co si z toho odnést

Dobrý správce by měl umět na všech dvanáct otázek odpovědět konkrétně a písemně. Pokud se u některé vytáčí – zejména u toho, od kdy platí, kdo nese fond oprav a jak se smlouva ukončuje – berte to jako varovný signál.

Záleží nám na vyvážených vztazích založených na důvěře: s majiteli, kteří nám svěřují často rodinný majetek, i s podnájemníky, kteří se mají v bytech cítit dobře a bezpečně. Podmínky umíme nastavit individuálně a problémy řešíme, místo abychom před nimi strkali hlavu do písku.

Zvažujete garantovaný nájem nebo správu? Připravíme vám nezávaznou nabídku a k náhledu i smlouvu podle zvolených podmínek – s garancí, nebo bez, na dobu určitou či neurčitou, s úhradou záloh a fondu oprav námi, nebo vámi.

Částky v článku vycházejí z konkrétního bytu a slouží jako příklad. Pro váš byt je vždy počítáme individuálně podle lokality, stavu a vybavení.