Konec nájemních smluv na 1 rok? Investoři už chystají opatření

Piráti představili návrh, který má podle nich ochránit statisíce lidí v nájemních bytech a skoncovat s věčným řetězením ročních smluv. Mezi pronajímateli ale sklízí spíš rozpaky – a někteří investoři už nahlas počítají, jak se novým pravidlům přizpůsobí. Výsledek přitom může být pravý opak toho, co návrh sleduje.

Co Piráti navrhují

Jádrem návrhu je pravidlo, které se dá shrnout jako „třikrát a dost". Mezi stejným pronajímatelem a nájemníkem by šlo uzavřít smlouvu kratší než tři roky nejvýše dvakrát. Každá další by pak musela být buď na minimálně tři roky, nebo rovnou na dobu neurčitou.

Smysl je jasný: zabránit tomu, aby se roční smlouvy staly automatickým standardem i pro lidi, kteří řádně platí. Krátké nájmy dnes nutí hlavně mladé lidi stěhovat se prakticky každý rok, což komplikuje práci, bydlení i plánování rodiny. Myšlenka zní na první dobrou dobře – jenže právě tady začíná problém, na který upozorňují lidé z druhé strany trhu.

„Zní to dobře. Ale…"

Investor Pavel Fohler shrnul náladu části pronajímatelů rovnou v úvodu svého příspěvku na síti X:

„Piráti chtějí zamezit řetězení smluv! Zní to dobře. Ale jak to tak chodí s piráty, už se nepátrá po tom, proč se tak děje – a tím je samotné obtížné postavení majitele bytu v okamžiku, kdy nájemník neplatí a nechce se odstěhovat."

Podstata výtky: návrh podle něj řeší následek, ne příčinu. Krátké smlouvy prý nejsou rozmar, ale pojistka pronajímatele v situaci, kdy je vymáhání práva vůči neplatícímu nájemníkovi zdlouhavé a nejisté. Když se tahle pojistka omezí, majitelé si podle Fohlera najdou jiné cesty – a rovnou vyjmenoval, jak by postupoval on sám:

• Zvýší nájem. Logika je prostá: „snížit nájem totiž mohu vždy." Radši nasadí výš a nechá si prostor, a když nájemník po pár letech odejde, pronajme dráž – pokud to trh unese.
• Zváží podnájemní smlouvy místo nájemních.
• Bude obměňovat osobu nájemníka – smlouvu uzavře vždy na jiného z bydlících, takže formálně nepůjde o „tutéž osobu", a tím pádem ani o řetězení.
• Nebo prostě nechá vše být a spolehne se na to, že se nájemník bude muset soudit. Jak podotýká: „kdo ví, třeba to dopadne stejně jako s úrokem z kauce."

Podobně to vidí i investor Libor Podhola, který návrh označil za bezzubý:

„Bohužel musím konstatovat, že návrh je úplně k ničemu. První smlouvu dám nájemníkovi na rok, druhou možná na dva a pak ho vyměním, abych nebyl omezován v nakládání s mým majetkem…"

Fohler mu dal za pravdu a přidal poznámku, která nejlépe vystihuje sílu pronajímatelů na přehřátém trhu:

„Jo jo, a přesně tak to dopadne. Obzvlášť v situaci, kdy se na byt hlásí třeba i 40 lidí…"

Co to znamená v praxi

Z reakcí investorů plyne nepříjemný paradox. Pokud návrh projde v navržené podobě, část trhu se mu podle všeho přizpůsobí – a nájemník z toho nemusí vyjít lépe. Vyšší vstupní nájmy, přesun k podnájmům nebo obměna osob na smlouvě jsou reakce, které jistotu nájemníkům spíš neposkytnou.

Zároveň je férové dodat, že některé z těchto „obranných" postupů se pohybují v právně šedé zóně. Účelová obměna nájemníků nebo formální podnájem jen kvůli obcházení pravidla o řetězení by u soudu nemusely obstát a mohou přinést víc rizika než užitku. To, že o nich pronajímatelé takhle otevřeně uvažují, ale ukazuje jedno: bez řešení slabého postavení majitele u neplatičů narazí i dobře míněný návrh.

Co s tím jako pronajímatel

Ať už zákon dopadne jakkoli, směr je zřejmý: delší smlouvy, větší důraz na výběr a kvalitu nájemníka a pořádek v dokumentech. A přesně tam se vyplatí mít nájmy pod kontrolou:

• přehled o délce a stavu všech smluv, dodatků i ukončení na jednom místě,
• včasné upozornění, kterým smlouvám končí doba nájmu,
• a možnost smlouvu, dodatek i dohodu o ukončení podepsat elektronicky a mít je čitelně archivované pro případ sporu.

To všechno řeší správa bytu s aplikací RentControl – evidence smluv, hlídání konců nájmů, vyúčtování služeb i elektronický podpis dokumentů. Ve světě, kde se pravidla nájmu mění, je přehled ve smlouvách ta nejlevnější pojistka.

Citace pronajímatelů jsou převzané z veřejného vlákna Pavla Fohlera na síti X; diakritika byla doplněna pro čitelnost, znění je věrné. Reakce reagují na návrh Pirátů popsaný v článku serveru iDnes.cz.