Renta z garantovaného nájmu: kolik bytů potřebuju, abych z toho mohl žít
Publikováno
Žít z nájmů je sen mnoha investorů. Kolik bytů na to ale doopravdy potřebujete? Spočítali jsme to od konce: od toho, kolik potřebujete měsíčně na účtu, přes to, kolik vám po nákladech a daních reálně zůstane z jednoho bytu v garantovaném nájmu, až po to, co s celým výpočtem udělá hypotéka.
„Až budu mít pár bytů, budu žít z nájmů.“ Tahle věta zazní skoro u každého, kdo kupuje první investiční byt. Málokdo si ale sedne a spočítá, kolik je to „pár“. Odpověď přitom nezávisí jen na tom, kolik bytů máte – ale hlavně na tom, kolik z nich je splacených a jak spolehlivě vám nájem chodí.
Kolik vlastně potřebujete měsíčně
První krok je poctivě si říct, kolik musí každý měsíc „přitéct“. Pro představu: podle Statistiky rodinných účtů ČSÚ utratila česká domácnost v roce 2025 v průměru 216 214 Kč ročně na osobu, tedy zhruba 18 000 Kč měsíčně (ČSÚ). Medián čistého příjmu domácnosti jednotlivce byl 31 817 Kč a u páru 46 907 Kč měsíčně (iROZHLAS podle ČSÚ).
V článku proto počítáme se třemi cílovými úrovněmi čistého měsíčního příjmu:
- 30 000 Kč – skromnější život jednotlivce ve vlastním bydlení,
- 50 000 Kč – běžný standard páru,
- 80 000 Kč – pohodlný život rodiny s rezervou na cestování a spoření.
Pamatujte, že když přestanete pracovat, přestane za vás zaměstnavatel platit zdravotní a sociální pojištění. Zdravotní pojištění si pak budete hradit sami a na důchod si nic nenaspoříte, pokud o tom sami nerozhodnete. Tyto položky patří do vašeho měsíčního rozpočtu.
Kolik vám reálně zůstane z jednoho bytu
Jeden splacený pražský byt 2+kk v garantovaném nájmu vám po nákladech a dani přinese zhruba 15 800 Kč měsíčně. Jak jsme k tomu došli:
Průměrné nájemné za dvoupokojový byt v Praze přesahuje 23 000 Kč měsíčně a ve výpočtu počítáme s tržním nájmem 24 000 Kč. Garantovaný nájem bývá o něco nižší než tržní strop – rozdíl je cena za to, že riziko prázdných měsíců a neplatičů nese správce. Pro výpočet počítáme s garantovanou částkou o 15 % nižší, tedy 20 400 Kč.
| Jeden byt 2+kk, Praha | Měsíčně | Ročně |
|---|---|---|
| Garantovaný nájem | 20 400 Kč | 244 800 Kč |
| Náklady majitele (fond oprav a správa domu, pojištění, daň z nemovitosti, rezerva na vybavení) | −2 500 Kč | −30 000 Kč |
| Daň z příjmu (15 % po paušálních výdajích 30 %) | −2 142 Kč | −25 704 Kč |
| Čistý příjem z bytu | 15 758 Kč | 189 096 Kč |
K nákladům: fond oprav, pojištění i daň z nemovitosti platí majitel bez ohledu na to, kdo byt spravuje. Energie a služby hradí nájemník. Částka 2 500 Kč je orientační, u vašeho domu může být vyšší i nižší.
K dani: příjem z nájmu se daní 15 % a můžete si uplatnit paušální výdaje 30 % z příjmů (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo skutečné náklady včetně odpisů. U dražšího bytu se odpisy často vyplatí víc – podrobně v článku Daň z pronájmu: paušál 30 % vs. skutečné náklady.
Jednou za domácnost, ne za byt: pokud nemáte zaměstnání ani nepodnikáte, jste pro zdravotní pojišťovnu osobou bez zdanitelných příjmů a v roce 2026 si platíte 3 024 Kč měsíčně (VZP). Naopak si můžete od daně odečíst slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně. Obojí dohromady vychází zhruba na −450 Kč měsíčně. Na důchodové pojištění vám z nájmů nic neplyne; zda si ho platit dobrovolně, stojí za samostatnou úvahu.
Kolik bytů tedy potřebujete
Na skromnou rentu 30 000 Kč stačí dva splacené byty, na 50 000 Kč tři až čtyři a na 80 000 Kč zhruba pět až šest.
| Splacené byty 2+kk v Praze | Čistý měsíční příjem | Hodnota bytů (cca 8,5 mil. Kč za byt) |
|---|---|---|
| 1 | 14 900 Kč | 8,5 mil. Kč |
| 2 | 31 100 Kč | 17 mil. Kč |
| 3 | 46 800 Kč | 25,5 mil. Kč |
| 4 | 62 600 Kč | 34 mil. Kč |
| 5 | 78 300 Kč | 42,5 mil. Kč |
| 6 | 94 100 Kč | 51 mil. Kč |
Čistý příjem už zahrnuje daň, náklady majitele, zdravotní pojištění i slevu na poplatníka. Cenu bytu počítáme na základě našich interních dat.
Tabulka ukazuje nepříjemnou pravdu: renta z nájmů je kapitálově náročná. Pražský byt vám po všech odečtech vrací zhruba 2,2 % ročně z hodnoty. Na 50 000 Kč měsíčně tak potřebujete majetek za 25–35 milionů. Nájem ale na rozdíl od úroků na spořicím účtu v čase roste s inflací a hodnota bytů se také zvyšuje – renta z nájmů tak chrání kupní sílu lépe než pevný výnos.
Jak se dostat k lepšímu poměru: menší byty (1+kk) mají vyšší nájem na metr čtvereční, levnější lokality vyšší výnos z ceny a novostavby nižší náklady na opravy. Jak vybrat byt s dobrým výnosem, popisuje článek Jak vybrat lokalitu pro investiční byt.
Hypotéka mění všechno
Byt na hypotéku rentu nepřinese – dokud ho splácíte, většinou z něj ještě doplácíte. RentControl.cz počítá u pražského 2+kk za 8,5 milionu s 80% hypotékou na 30 let při sazbě 4,4 % splátku kolem 36 000 Kč měsíčně, zatímco nájem ve stejné lokalitě je zhruba 24 000 Kč.
| Jeden byt 2+kk, měsíčně | Splacený | S 80% hypotékou |
|---|---|---|
| Garantovaný nájem | 20 400 Kč | 20 400 Kč |
| Náklady majitele | −2 500 Kč | −2 500 Kč |
| Splátka hypotéky | 0 Kč | −36 000 Kč |
| Cash flow před daní | 17 900 Kč | −18 100 Kč |
Počet bytů je proto zavádějící měřítko. Rozhoduje, kolik z nich je splacených. Deset bytů s vysokými hypotékami vás neuživí, dva splacené ano.
V praxi proto renta z nájmů bývá dvoufázová:
- Fáze budování. Dokud pracujete, kupujete byty na hypotéku a splátky dotujete z platu. Hodnota bytů roste a dluh klesá.
- Fáze renty. Když chcete přestat pracovat, část bytů prodáte a z výnosu splatíte zbylé úvěry. Příklad: máte šest bytů v hodnotě 51 milionů a zbývá doplatit 25 milionů. Prodejem tří bytů splatíte všechny hypotéky a zbylé tři vám přinesou kolem 46 800 Kč měsíčně.
Při prodeji myslete na daň z příjmu a časový test – viz Daň z prodeje nemovitosti a časový test. Jak nastavit financování dalších bytů, rozebíráme v článku Jak financovat druhý a další byt.
Proč stavět rentu na garantovaném nájmu
Když z nájmů žijete, nejde už jen o výnos, ale o jistotu, že peníze přijdou každý měsíc. Při vlastním pronájmu stačí jeden prázdný měsíc a jeden neplatič a ze tří bytů vám rázem chybí třetina ročního příjmu. Garantovaný nájem tohle riziko přenáší na správce:
- Pevná částka každý měsíc – i když byt stojí prázdný nebo nájemník neplatí.
- Žádná práce navíc – nájemníky, smlouvy, platby i opravy řeší správce. Renta tak zůstane opravdu pasivní.
- Snadné plánování – rozpočet domácnosti stavíte na známém čísle, ne na odhadu.
Rizika ale nezmizí úplně. Zůstává riziko ceny bytů, vyšších nákladů domu (například mimořádný příspěvek do fondu oprav při rekonstrukci), změn v daních a toho, že máte většinu majetku v jedné třídě aktiv a jednom městě. Rozumná renta proto počítá s rezervou na několik měsíců výdajů a ideálně i s částí majetku mimo nemovitosti – viz Nemovitost vs. akcie a fondy.
Shrnutí
- Jeden splacený pražský 2+kk v garantovaném nájmu přinese po všech odečtech zhruba 15 800 Kč měsíčně.
- Na 30 000 Kč měsíčně potřebujete dva splacené byty, na 50 000 Kč tři až čtyři, na 80 000 Kč pět až šest.
- Rozhoduje počet splacených bytů, ne celkový počet.
- Garantovaný nájem mění rentu z odhadu na pevné číslo.
Chcete vědět, kolik by jistě vydělávaly právě vaše byty? Podíváme se na ně a navrhneme garantovanou částku – nezávazně a zdarma.