Kdy se byt „platí sám": cash flow u pronájmu
Publikováno
Co je cash flow u pronájmu, jak ho spočítat a kdy nájem pokryje splátku i náklady. Rozdíl mezi kladným a záporným cash flow s konkrétním příkladem.
„Kdy se byt platí sám?" Tahle otázka trápí každého, kdo kupuje byt na hypotéku. Odpovědí je cash flow – tedy kolik peněz vám z pronájmu měsíčně reálně zbyde (nebo kolik musíte doplácet) po zaplacení splátky a nákladů. Je to jiný, praktičtější pohled než výnosnost.
Výnos vs. cash flow
Zatímco výnosnost říká, jak se byt zhodnocuje vůči své ceně, cash flow ukazuje pohyb peněz na vašem účtu. Byt může mít slušný výnos, a přesto záporné měsíční cash flow, pokud je splátka hypotéky vysoká. A naopak.
Jak cash flow spočítat
Měsíční cash flow = nájem − splátka hypotéky − provozní náklady − rezerva
Do provozních nákladů a rezervy patří pojištění, příspěvek do fondu oprav, rezerva na opravy a na neobsazenost. (Zálohy na služby, které platí a vyúčtovávají nájemníci, sem nepočítáme – jen procházejí.)
Příklad: kladné cash flow
- Nájem: 18 000 Kč
- Splátka hypotéky: −11 500 Kč
- Pojištění a fond oprav: −1 800 Kč
- Rezerva na opravy a neobsazenost: −1 200 Kč
- Cash flow: +3 500 Kč měsíčně
Byt si na sebe nejen vydělá, ale ještě vám každý měsíc něco přinese – a přitom vám nájemník splácí hypotéku.
Příklad: záporné cash flow
Stejný byt, ale koupený s menším vlastním vkladem a vyšší sazbou po refixaci – splátka 15 500 Kč:
- Nájem 18 000 − splátka 15 500 − náklady 3 000 = −500 Kč měsíčně
Musíte měsíčně doplácet. To nemusí být hned špatně – umořujete jistinu a spoléháte na růst hodnoty – ale musíte to unést a počítat s tím.
Co cash flow zlepší
- Vyšší vlastní vklad (nižší úvěr = nižší splátka) – souvisí s tím, kolik vlastních peněz do bytu dáte.
- Nižší sazba a dobře zvládnutá refixace.
- Správně nastavený nájem (viz Jak stanovit nájem) a nízká neobsazenost.
- Delší doba splácení (nižší splátka, ale více na úrocích).
Spočítejte si to
Splátku i cash flow si namodelujete v hypoteční kalkulačce a kalkulačce výnosnosti. V aplikaci RentControl navíc u každé nemovitosti v Portfoliu vidíte cash flow průběžně. A pokud teprve vybíráte byt, který bude v plusu, pomůžeme vám v sekci Najdeme vám investiční byt.
Shrnutí
Cash flow je rozdíl mezi nájmem a všemi měsíčními výdaji včetně splátky. Kladné cash flow znamená, že se byt „platí sám" a ještě přináší; záporné znamená doplácení. Sledujte ho vždy vedle výnosu – teprve dohromady dávají úplný obrázek.