Nájemní smlouva, když byt vlastní více lidí

Byt v podílovém spoluvlastnictví je běžnější, než by se zdálo – zdědí ho sourozenci, koupí dva kamarádi jako investici, nebo zůstane po vypořádání ve společných rukou. Jakmile ho ale chcete pronajmout, naráží na otázku, kterou u jednoho vlastníka řešit nemusíte: kdo vlastně o pronájmu rozhoduje a kdo podepisuje smlouvu s nájemníkem.

Odpověď dává povaha rozhodnutí. Pronájem bytu se považuje za hospodaření se společnou věcí, o kterém rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Neplatí tedy, že by musel souhlasit každý – rozhoduje většina. Zásadnější zásahy (třeba prodej nebo velká rekonstrukce) už ale vyžadují souhlas všech, nebo dokonce jednomyslnost, takže je dobré vědět, do které kategorie vaše rozhodnutí spadá.

Kdo smlouvu podepíše

Na straně pronajímatele by ve smlouvě měli figurovat všichni spoluvlastníci, případně jeden z nich na základě zmocnění od ostatních. Když smlouvu podepíše jen jeden bez souhlasu většiny a ostatní s pronájmem nesouhlasí, může vzniknout problém s platností. Nejčistší je proto mít písemnou dohodu spoluvlastníků o tom, kdo byt spravuje a je oprávněn jednat s nájemníky – ušetří to spoustu pozdějších dohadů.

Jak se dělí nájem a náklady

Příjem z nájmu i náklady se mezi spoluvlastníky dělí podle velikosti podílů, pokud se nedohodnou jinak. Každý pak svůj podíl na příjmu daní zvlášť ve svém přiznání. Právě daně bývají důvodem, proč si spoluvlastníci vedou přesnou evidenci, kdo kolik dostal a jaké náklady nesl – bez ní se to na konci roku špatně rozplétá.

Kde to nejčastěji skřípe

Spory mezi spoluvlastníky málokdy pramení z nájemníka – skoro vždy z toho, že si předem nevyjasnili pravidla. Jeden chce byt pronajmout draho a rychle, druhý hledá spolehlivého nájemníka za rozumnou cenu. Jeden chce zisk vyplácet, druhý reinvestovat do oprav. Tyhle věci je lepší probrat dřív, než se objeví první zájemce. Podobně jako u investice do nemovitosti s partnerem platí, že jasná dohoda na začátku je levnější než soud na konci.

Zvláštním případem je byt ve společném jmění manželů, kde platí trochu jiná pravidla než u běžného podílového spoluvlastnictví – běžný pronájem zvládne jeden z manželů, ale u prodeje a zástavy potřebujete souhlas obou.

Na závěr

Pronájem bytu ve spoluvlastnictví stojí a padá na dohodě mezi majiteli. O běžném pronájmu rozhoduje většina podle podílů, smlouvu by měli krýt všichni (nebo zmocněnec) a nájem i náklady se dělí podle podílů. Sepište si mezi sebou, kdo byt spravuje a jak se dělíte o výnos – a teprve pak řešte nájemníka. S výběrem a pronájmem konkrétního bytu pomůžeme v sekci Najdeme vám investiční byt.