Daň z pronájmu: paušál 30 % vs. skutečné náklady

Příjmy z pronájmu bytu se daní jako příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Základ daně přitom můžete snížit dvěma způsoby – paušálním výdajem, nebo skutečnými náklady. Volba mezi nimi rozhoduje o tom, kolik nakonec na dani zaplatíte.

Jak se pronájem daní

Zdaňuje se rozdíl mezi příjmy z nájmu a uznatelnými výdaji. Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 % (u velmi vysokých základů se uplatní vyšší progresivní sazba). Zálohy na služby, které nájemník platí a vy je vyúčtováváte, přitom nejsou vaším zdanitelným příjmem – jde jen o průtokové platby.

Paušální výdaj 30 %

Nejjednodušší je uplatnit paušální výdaj ve výši 30 % z příjmů (se zákonným stropem). Nemusíte nic dokládat ani evidovat náklady – jednoduše od příjmů odečtete 30 % a zbytek zdaníte.

Výhody: minimum administrativy, žádné shromažďování dokladů. Kdy se hodí: když máte nízké skutečné náklady – například byt bez hypotéky, který příliš neodepisujete.

Skutečné náklady

Místo paušálu můžete uplatnit skutečné výdaje spojené s pronájmem. Sem patří zejména:

• Odpisy nemovitosti – často největší „bezhotovostní" náklad.
• Zaplacené úroky z hypotéky na pořízení bytu.
• Opravy a údržba, pojištění nemovitosti.
• Příspěvky do fondu oprav, náklady na správu a další související výdaje.

Kdy se vyplatí: typicky u bytu na hypotéku (vysoké úroky) nebo tam, kde odpisy a náklady dohromady převýší 30 % příjmů. Nevýhodou je nutnost vést evidenci a uchovávat doklady.

Co se vyplatí víc?

Jednoduché pravidlo: spočítejte si obě varianty a vyberte tu s nižší daní. U bytu financovaného hypotékou obvykle vítězí skutečné náklady (úroky + odpisy bývají vyšší než 30 %). U dávno splaceného bytu s minimem nákladů naopak často stačí paušál. Orientačně vám pomůže kalkulačka daně z pronájmu.

Jak pomáhá RentControl

RentControl vám za každý uzavřený rok připraví přehled příjmů z nájmů, zaplacených úroků, odpisů a nákladů pro každou jednotku a spočítá základ daně. Máte tak podklady pro daňové přiznání pohromadě a hned vidíte, jestli je pro vás výhodnější paušál, nebo skutečné náklady.

Shrnutí

Paušál 30 % je jednoduchý a hodí se při nízkých nákladech; skutečné náklady (odpisy, úroky, opravy) se vyplatí hlavně u bytů na hypotéku. Vždy porovnejte obě varianty – rozdíl na dani může být výrazný. Konkrétní situaci případně konzultujte s daňovým poradcem.