Předčasné splacení hypotéky: kdy se vyplatí

Máte volné peníze a přemýšlíte, jestli jimi umořit hypotéku dřív? Předčasné splacení může ušetřit na úrocích, ale ne vždy je to nejlepší využití peněz. Pojďme si to rozebrat.

Kdy lze splatit bez sankce

Nejvýhodnější je splatit hypotéku ke konci fixace – tehdy obvykle bez poplatku. Zákon navíc umožňuje určité mimořádné splátky i během fixace (v zákonném rozsahu) bez sankce. Mimo tyto možnosti banka může účtovat poplatek za předčasné splacení (náhradu nákladů). Konkrétní podmínky si ověřte ve smlouvě a podle aktuálního znění zákona.

Kdy se vyplatí

• Máte vysokou sazbu a volné peníze bez lepšího využití.
• Chcete snížit dluh a měsíční splátku a zlepšit cash flow.
• Blíží se refixace za vyšší sazbu a chcete snížit jistinu.

Kdy naopak ne

Předčasné splacení nemusí být nejlepší, když:

• peníze dokážete zhodnotit výš, než je sazba hypotéky (jiná investice, další byt – viz Financování dalšího bytu),
• byste se připravili o finanční rezervu,
• jde o investiční byt a přišli byste o daňovou výhodu úroků (viz níže).

Pozor na daňový odpočet úroků

U investičního bytu jsou zaplacené úroky daňově uznatelný náklad (viz Daň z pronájmu). Splacením hypotéky o tento odpočet přijdete – u pronájmu proto předčasné splacení nemusí být tak výhodné jako u vlastního bydlení.

Příklad

Máte hypotéku se sazbou 5,3 % a 500 000 Kč volných. Splacením části jistiny „vyděláte" jistých 5,3 % ročně (ušetřené úroky). Pokud jinde bezpečně nedosáhnete na víc, dává splacení smysl. U investičního bytu ale připočtěte, že o odpočet úroků z daní přijdete – reálná úspora je pak o něco nižší.

Shrnutí

Hypotéku nejlevněji splatíte ke konci fixace nebo zákonnou mimořádnou splátkou. Vyplatí se při vysoké sazbě a bez lepšího využití peněz; nevyplatí, když peníze zhodnotíte výš nebo byste přišli o rezervu či daňový odpočet úroků u pronájmu. Spočítejte si to a rozhodněte podle čísel.