Jak financovat druhý a další byt
Publikováno
Jak získat hypotéku na druhý a další investiční byt – jak banka posuzuje stávající úvěry, jak pomáhá příjem z nájmu a jak uvolnit kapitál. S příkladem.
Jeden byt už pronajímáte a chcete portfolio rozšířit. Financování druhé a další nemovitosti má ale svá specifika – banka se dívá na to, co už dlužíte, i na to, co vyděláváte. Jak na to?
Banka posuzuje vaše stávající závazky
U další hypotéky banka zkoumá vaši schopnost splácet všechny úvěry dohromady. Sleduje ukazatele jako poměr splátek k příjmu a celkového dluhu k příjmu. Každá další hypotéka tak zvyšuje laťku – proto je důležité mít cash flow stávajících bytů v pořádku.
Příjem z nájmu vám pomáhá
Dobrá zpráva: banky do vašich příjmů započítávají i nájem z pronajímaných bytů (obvykle jeho část, kvůli rezervě na neobsazenost). Dobře pronajatý byt s doloženým příjmem tak vaši bonitu zlepšuje, ne zhoršuje. Připravte si nájemní smlouvy a doklady o platbách.
Vlastní zdroje a LTV
U investičních bytů banky financují menší část ceny, takže potřebujete vyšší vlastní vklad (viz Kolik vlastních peněz a Hypotéka na investiční byt). Splátky i potřebný vklad si namodelujte v hypoteční kalkulačce.
Uvolnění kapitálu ze stávajícího bytu
Pokud máte v již splácené nemovitosti „naspořenou" hodnotu (nízký zůstatek úvěru vůči hodnotě), můžete navýšit hypotéku nebo refinancovat a uvolněný kapitál použít jako vklad na další byt. Souvisí to s refixací a refinancováním – dobře načasované umí posunout portfolio dál.
Myslete dopředu (portfolio přístup)
Při budování portfolia plánujte s rezervou: každý byt by měl unést svou splátku i náklady a ideálně přinášet kladné cash flow, aby vás nedostal do problémů při refixaci nebo neobsazenosti. Rezervu na opravy popisuje článek Kolik odkládat na opravy.
Příklad
První byt (hodnota 4 mil.) máte splacený z poloviny. Navýšíte na něm hypotéku a uvolníte 800 000 Kč, které použijete jako vlastní vklad na druhý byt za 3,5 mil. Příjem z prvního bytu vám navíc pomůže s bonitou. Tak roste portfolio krok za krokem.
Shrnutí
Druhý a další byt financujte s ohledem na celkové zadlužení – banka posuzuje všechny úvěry, ale příjem z nájmu vám pomáhá. Počítejte s vyšším vlastním vkladem a zvažte uvolnění kapitálu z již splácené nemovitosti. Držte cash flow v plusu a plánujte dopředu. S výběrem dalších bytů pomůžeme v sekci Najdeme vám investiční byt.