Kolik odkládat na opravy: rezerva pronajímatele

Dřív nebo později přijde nečekaný výdaj – prasklý bojler, rozbitá myčka, potřeba vymalovat po odchodu nájemníka. Kdo na to nemá rezervu, řeší opravu z vlastní kapsy ve stresu. Chytrý pronajímatel proto počítá s pravidelným odkládáním na opravy.

Proč rezervu vůbec tvořit

Opravy nepřicházejí rovnoměrně – roky se neděje nic a pak přijde několik výdajů najednou. Rezerva vyrovnává tyto výkyvy a zajistí, že máte na opravu peníze, aniž byste sáhli do jiných zdrojů nebo museli odkládat údržbu (což byt znehodnocuje).

Rezerva pronajímatele vs. fond oprav SVJ

Nepleťte si dvě věci:

• Fond oprav SVJ – povinný příspěvek na opravy společných částí domu (střecha, fasáda, výtah). Platíte ho jako vlastník (viz SVJ a pronájem).
• Vaše vlastní rezerva – na opravy a údržbu uvnitř bytu (spotřebiče, kuchyně, koupelna, malování). Tu si tvoříte sami a nikdo ji za vás neřeší.

To, které opravy jsou na vás a které na nájemníkovi, rozebírá článek Opravy: kdo co platí.

Kolik odkládat

Osvědčená pravidla (orientačně):

• Zhruba jeden měsíční nájem ročně – jednoduché a rozumné vodítko.
• Nebo 5–10 % z ročního nájmu.
• U staršího bytu odkládejte spíš víc, u novostavby méně (nižší potřeba oprav – viz Novostavba vs. starší byt).

Příklad

Nájem 15 000 Kč měsíčně. Rozumná rezerva je zhruba 1 250 Kč měsíčně (= 15 000 Kč ročně, tedy jeden nájem). Za pět let naspoříte 75 000 Kč – dost na výměnu spotřebičů nebo menší rekonstrukci koupelny, aniž byste sáhli do svého.

Zahrňte rezervu do cash flow

Rezerva je reálný náklad, proto ji počítejte do cash flow. Pronájem, který vypadá ziskově, ale nepočítá s opravami, dává zkreslený obrázek. V aplikaci RentControl sledujete náklady i výnos v Portfoliu.

Shrnutí

Odkládejte si zhruba jeden měsíční nájem ročně (u starších bytů víc) na opravy uvnitř bytu – to je něco jiného než fond oprav SVJ na společné části. Rezervu počítejte do cash flow, ať máte reálný obrázek o výnosu a na nečekanou opravu vždy peníze.