Portfolio a výnosnost nemovitostí: hodnota, výnos a cashflow

Portfolio se dívá na vaše nemovitosti nikoli jako na kartotéku, ale jako na investici. Odpovídá na otázky, které si každý pronajímatel dříve nebo později položí: Kolik jsem do nemovitostí vložil? Jakou mají dnes hodnotu? Kolik mi reálně vydělávají a vyplatí se to vůbec?

Hodnota nemovitosti a její vývoj

U každé nemovitosti pracujete s aktuální hodnotou. Máte dvě možnosti, jak ji udržovat:

• Ruční hodnota – zadáte konkrétní částku (např. podle odhadu nebo srovnatelných prodejů), případně ji jednorázově navýšíte o procento.
• Automatické zhodnocování – zvolíte roční míru zhodnocení a aplikace hodnotu dopočítává složeným úročením od zvolené výchozí ceny a data. Výchozí cenu lze zadat zcela libovolně – nemusí to být kulatá částka ani přesně kupní cena.

Na detailu nemovitosti navíc uvidíte graf vývoje hodnoty v čase.

Klíčové ukazatele výnosnosti

Portfolio počítá ukazatele, které vám řeknou, jak dobrá je nemovitost jako investice:

• Výnos z kupní ceny – roční nájem děleno pořizovací cenou. Ukazuje výnosnost vůči tomu, co jste zaplatili.
• Výnos z aktuální ceny – roční nájem děleno dnešní hodnotou. Napoví, zda nemá smysl nemovitost spíše prodat a kapitál umístit jinam.
• Vlastní kapitál – aktuální hodnota mínus zbývající zůstatek úvěru; kolik z nemovitosti je „vaše".
• Cashflow – měsíční nájem mínus splátka hypotéky; kolik vám nemovitost každý měsíc přináší (nebo bere).

Přesný výpočet nájmu

Aby ukazatele seděly, počítá portfolio s aktuální výší nájmu včetně dodatků – pokud jste dodatkem nájem zvýšili, výnos se přizpůsobí. Zohledňuje se také příjem z garáže nebo stání pronajatých zvlášť, který se započítává k dané jednotce. Celkově tak dostáváte reálný obraz, ne jen původní čísla ze smlouvy.

Souhrn a detail

V přehledu portfolia vidíte souhrnné ukazatele za celý majetek (celková hodnota, vlastní kapitál, cashflow). Nemovitosti se řadí podle data pořízení od nejnovějších. Kliknutím na název nemovitosti se dostanete na její detail s kompletním finančním rozborem, vývojem hodnoty i rozpadem výnosnosti po letech.