Pronájem bytu příbuzným: na co si dát pozor

Pronájem bytu v rodině – rodičům, dětem, sourozencům – je běžný. I tady se ale vyplatí mít věci nastavené správně, zvlášť kvůli daním a případné kontrole finančního úřadu. Pojďme si to projít.

Nájem, nebo výpůjčka?

Máte dvě základní možnosti:

• Nájem – příbuzný platí nájemné, vy máte příjem, který danit (viz Daň z pronájmu).
• Výpůjčka / výprosa – přenecháte byt bezplatně k užívání. Nemáte příjem, tedy ani daň z pronájmu z něj – ale nemůžete pak uplatňovat ani náklady spojené s tímto bytem.

Pozor na obvyklou cenu

Pokud se rozhodnete pro nájem, ale za symbolickou částku hluboko pod trhem, může se o to zajímat finanční úřad – zejména pokud si zároveň uplatňujete náklady (odpisy, úroky). U transakcí mezi spojenými osobami se posuzuje, zda cena odpovídá obvyklé. Buď nastavte tržní nájem, nebo jasně zvolte bezplatnou výpůjčku – nejasný mezistav je rizikový.

Smlouvu sepište i v rodině

I s příbuznými se vyplatí mít písemnou smlouvu (nájemní, nebo o výpůjčce). Chrání obě strany, vyjasní práva a povinnosti a poslouží i jako doklad. Náležitosti připomíná Nájemní smlouva. Vztahy v rodině se navíc mění, a jasná dohoda předejde budoucím sporům.

Daňová optimalizace v rodině

U bytu v SJM lze příjem přiznat u výhodnějšího z manželů; existuje i institut spolupracující osoby. Konkrétní nastavení ale vždy proberte s daňovým poradcem – v rodinných vztazích je snadné udělat chybu.

Příklad

Koupíte byt na hypotéku a necháte v něm bydlet dceru. Buď jí ho půjčíte bezplatně (žádný příjem, ale ani odpočet úroků a odpisů), nebo jí nastavíte tržní nájem a příjem řádně zdaníte s uplatněním nákladů. Kdybyste ale chtěli „nájem 1 000 Kč" a k tomu odečítat vysoké úroky a odpisy, je to vůči úřadu riskantní.

Shrnutí

Pronájem příbuzným řešte čistě: buď bezplatná výpůjčka (bez příjmu i bez nákladů), nebo tržní nájem řádně zdaněný. Vyhněte se symbolickému nájmu spojenému s uplatňováním nákladů. I v rodině sepište smlouvu a daňové nastavení konzultujte s poradcem.