Nemovitost v SJM a pronájem: co potřebujete vědět
Publikováno
Byt ve společném jmění manželů a pronájem – kdo rozhoduje, jak se daní příjem, co při prodeji a při rozvodu. Praktické vysvětlení s příkladem.
Většina bytů pořízených za manželství spadá do společného jmění manželů (SJM). Pokud takový byt pronajímáte, je dobré vědět, kdo o něm rozhoduje, jak se daní příjem a co se děje při prodeji nebo rozvodu.
Co je SJM
Nemovitost v SJM patří oběma manželům společně – bez ohledu na to, kdo je uveden v kupní smlouvě nebo kdo ji platil. Oba manželé jsou tedy jejími spoluvlastníky se vším, co k tomu patří.
Kdo rozhoduje o pronájmu
Běžnou správu (včetně obvyklého pronájmu) může zpravidla obstarat i jeden z manželů. U zásadních rozhodnutí – zejména prodeje nemovitosti nebo jejího zatížení (zástava k hypotéce) – je ale potřeba souhlas obou manželů. Bez něj může být takové jednání napadnutelné.
Jak se daní příjem z pronájmu
U majetku v SJM se příjem z pronájmu zdaňuje jen u jednoho z manželů (dle jejich volby). To dává prostor pro daňovou optimalizaci – příjem lze přiznat u toho z manželů, u kterého vyjde daň výhodněji (například kvůli slevám nebo jiným příjmům). Principy zdanění popisuje článek Daň z pronájmu: paušál vs. skutečné náklady; konkrétní rozdělení proberte s daňovým poradcem.
Nájemní smlouva a SJM
Jako pronajímatel může na smlouvě vystupovat jeden z manželů, ale nemovitost i příjem jsou společné. Souvisí to i se společným nájemním právem, které vzniká, pokud byt naopak sami jako manželé pronajímáte – viz článek Společný nájem: manželé a více nájemníků.
Prodej a rozvod
Při prodeji nemovitosti v SJM je nutný souhlas obou. Při rozvodu se SJM vypořádává – byt buď připadne jednomu (s vyrovnáním druhému), prodá se a rozdělí výtěžek, nebo zůstane ve spoluvlastnictví. Do vypořádání spadá i příjem z pronájmu. Daňové souvislosti prodeje řeší článek Daň z prodeje nemovitosti.
Příklad
Manželé pronajímají byt v SJM. Smlouvu podepsala manželka, ale příjem přiznají v daních u manžela, protože u něj vyjde nižší daň. Rozhodnutí o běžném pronájmu zvládne jeden z nich; kdyby ale chtěli byt prodat nebo zastavit kvůli hypotéce, potřebují souhlas obou.
Shrnutí
Byt v SJM patří oběma manželům; běžný pronájem zvládne jeden, ale prodej a zástava vyžadují souhlas obou. Příjem z pronájmu se daní u jednoho z manželů, což umožňuje optimalizaci. Při rozvodu se byt i příjmy vypořádají v rámci SJM. U konkrétních kroků se poraďte s odborníkem.