Pronájem jako fyzická osoba vs. přes s.r.o.

Menší pronajímatelé řeší byt většinou jako fyzická osoba. S rostoucím portfoliem ale přichází otázka, zda nemovitosti nedržet přes společnost s ručením omezeným (s.r.o.). Každá forma má svá pro a proti.

Pronájem jako fyzická osoba

Příjmy se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 % (u velmi vysokých základů progresivně). Výdaje uplatníte paušálem 30 %, nebo skutečné (odpisy, úroky, opravy) – co je výhodnější, rozebírá článek Daň z pronájmu: paušál vs. skutečné náklady.

Výhody:

• Jednoduchost – minimum administrativy, žádné účetnictví společnosti.
• Při splnění časového testu je prodej bytu osvobozen od daně.
• Nižší náklady na správu.

Pronájem přes s.r.o.

Byt vlastní společnost, příjem daní daní z příjmů právnických osob (21 %). Když si zisk vyplatíte jako podíl na zisku (dividendu), přidává se srážková daň – vzniká tak dvojí zdanění. Zisk ponechaný ve firmě a reinvestovaný ale takto zdaněný není.

Výhody:

• Snadné reinvestování zisku do dalších nemovitostí bez okamžitého druhého zdanění.
• Oddělení rizika od osobního majetku.
• Snazší vstup více společníků a převod (prodej podílu místo nemovitosti).
• Širší možnosti uplatnění nákladů.

Nevýhody: vyšší administrativa (účetnictví, přiznání firmy), náklady na vedení a dvojí zdanění při výplatě zisku.

Příklad úvahy

Máte jeden byt a příjem chcete rovnou používat → fyzická osoba je jednodušší a při prodeji po čase daňově výhodná. Budujete portfolio 5+ bytů a zisk chcete reinvestovat do dalších nemovitostí → s.r.o. může dávat smysl, protože reinvestovaný zisk nepodléhá druhému zdanění a oddělíte riziko.

Nezapomeňte na hypotéku

Financování se u firmy posuzuje jinak než u fyzické osoby – souvislosti popisuje článek Hypotéka na investiční byt. Zvažte to už při plánování.

Poraďte se

Volba formy má dlouhodobé daňové i praktické dopady a závisí na velikosti portfolia i vašich cílech. Konkrétní rozhodnutí vždy proberte s daňovým poradcem. S běžnou správou bytů vám pomůžeme bez ohledu na formu – viz Postaráme se o váš byt.

Shrnutí

Fyzická osoba = jednoduchost a daňově výhodný prodej po čase; vhodná pro drobné pronajímatele. S.r.o. = snazší reinvestice zisku, oddělení rizika a růst portfolia za cenu vyšší administrativy a dvojího zdanění při výplatě. Rozhodnutí konzultujte s daňovým poradcem.