Daň z prodeje nemovitosti a časový test

Prodáváte byt a nevíte, jestli z prodeje zaplatíte daň? Klíčem je, zda splníte podmínky pro osvobození od daně z příjmu. Pokud ano, neplatíte nic; pokud ne, daní se zisk z prodeje. Pojďme si to ukázat na příkladech.

Jak se prodej vůbec daní

Není-li prodej osvobozený, spadá do ostatních příjmů (§ 10) zákona o daních z příjmů. Zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a náklady – tedy pořizovací cenou a prokazatelnými výdaji (rekonstrukce, provize, právní servis). Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 % (u velmi vysokých základů progresivně více).

Kdy je prodej osvobozen

Od daně bývá prodej osvobozen zejména v těchto případech:

• Časový test. Pokud mezi nabytím a prodejem uplynula dostatečně dlouhá doba. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je test 10 let (u dříve nabytých byl 5 let).
• Bydliště. Pokud jste v bytě měli bydliště po zákonem stanovenou dobu bezprostředně před prodejem (u vlastního bydlení zpravidla 2 roky).
• Použití na vlastní bytovou potřebu. Pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastního bydlení (a včas to oznámíte finančnímu úřadu).

U investičního bytu, kde sami nebydlíte, se nejčastěji spoléhá na časový test. Přesné podmínky si vždy ověřte podle aktuálního znění zákona, ideálně s daňovým poradcem.

Příklad 1: osvobozeno časovým testem

Byt koupený v roce 2013 za 2 500 000 Kč prodáte v roce 2026 za 4 500 000 Kč. Mezi nabytím a prodejem uplynulo 13 let – časový test splněn, daň neplatíte, i když jde o zisk 2 000 000 Kč.

Příklad 2: časový test nesplněn

Investiční byt koupený v roce 2023 za 4 000 000 Kč prodáte v roce 2026 za 4 900 000 Kč, sami v něm nebydlíte. Drženo jen 3 roky, test 10 let nesplněn. Daní se rozdíl po odečtení nákladů:

• Prodejní cena: 4 900 000 Kč
• Pořizovací cena: −4 000 000 Kč
• Prokazatelné výdaje (provize, právní servis, rekonstrukce): −150 000 Kč
• Základ daně: 750 000 Kč → daň 15 % = 112 500 Kč

Vyplatí se proto schovávat doklady ke všem investicím do bytu – snižují základ daně.

Prodat teď, nebo počkat?

Pokud jste těsně před splněním časového testu, může se vyplatit prodej o pár měsíců odložit a daň tím úplně eliminovat. Rozhodnutí ale závisí i na ceně – tu si nechte nezávazně odhadnout přes odhad tržní ceny. Když zvažujete prodej a nákup lepšího bytu, podívejte se na službu Vyměň starý za nový; souvislosti prodeje a reinvestice řeší i článek Hrubý vs. čistý výnos.

Shrnutí

Prodej bytu je osvobozen hlavně při splnění časového testu (10 let u novějších nemovitostí), bydliště nebo použití peněz na vlastní bydlení. Jinak se daní zisk sazbou 15 % – a doklady k investicím vám ho sníží. U hraničních případů se poraďte s daňovým poradcem.