Koupit teď, nebo počkat? Vliv úrokových sazeb

„Počkám, až klesnou sazby." Slýchá se to často – a přitom to nemusí být nejlepší strategie. Vztah mezi úrokovými sazbami, cenami bytů a vaší splátkou je totiž složitější, než se zdá. Pojďme si ho rozebrat.

Jak sazby ovlivňují trh

Sazby a ceny nemovitostí se často pohybují proti sobě:

• Vysoké sazby = dražší hypotéka, ale zároveň nižší poptávka, menší konkurence kupujících a často příznivější ceny a lepší vyjednávací pozice.
• Nízké sazby = levnější hypotéka, ale i vyšší poptávka, která tlačí ceny nahoru.

Když tedy „počkáte na nižší sazby", může se stát, že zaplatíte za byt víc – a úspora na splátce se rozplyne ve vyšší ceně.

Sazbu můžete změnit, cenu ne

Klíčová myšlenka: úrokovou sazbu lze v budoucnu refinancovat, když klesne (viz Konec levných fixací), ale kupní cenu už nezměníte. Koupit dobrý byt za dobrou cenu při vyšší sazbě a později refinancovat proto může být lepší než čekat.

Rozhoduje konkrétní byt, ne nálada

Místo časování trhu se dívejte na konkrétní příležitost: sedí cena, lokalita a výnos? Utáhnete cash flow i při současné sazbě? Pokud ano, dává koupě smysl bez ohledu na to, „kde je zrovna trh". Srovnat koupi s pronájmem pomůže kalkulačka koupě vs. nájem.

Příklad

Byt za 4 000 000 Kč při sazbě 5,5 % má vyšší splátku, ale prodávající slevil kvůli slabé poptávce. O dva roky později sazby klesnou na 4 %, jenže stejný byt stojí 4 500 000 Kč. Kdo koupil dřív a pak refinancoval, je na tom lépe – nižší cena mu zůstala a splátku si snížil později.

Kdy naopak počkat

Čekání dává smysl, pokud nemáte dost vlastních zdrojů (viz Kolik vlastních peněz), cash flow by bylo silně záporné, nebo konkrétní byt prostě nedává v číslech smysl. Rozhodnutí je vždy o číslech, ne o pocitu.

Shrnutí

Nesnažte se dokonale načasovat trh – sazby a ceny jdou často proti sobě a sazbu lze později refinancovat, cenu ne. Rozhodujte podle konkrétního bytu, jeho výnosu a vašeho cash flow. S výběrem správné příležitosti pomůžeme v sekci Najdeme vám investiční byt.