Koupě bytu s nájemníkem: na co si dát pozor

Byt s již bydlícím nájemníkem je zajímavá příležitost – od prvního dne generuje příjem. Platí tu ale důležité pravidlo, které řadu kupujících překvapí: koupí bytu přebíráte i nájemní smlouvu. Pojďme si ujasnit, co to znamená.

Nájem přechází na nového vlastníka

Změna vlastníka nemovitosti není důvodem k ukončení nájmu. Jako nový majitel vstupujete do práv a povinností pronajímatele ze stávající smlouvy – přebíráte ji tak, jak je, se všemi jejími podmínkami. Nájemník bydlí dál za sjednaných podmínek.

Co to znamená v praxi

• Jste vázáni výší nájmu a délkou stávající smlouvy – nemůžete nájem svévolně zvednout ze dne na den.
• Nájem lze měnit jen standardně – dodatkem či podle inflační doložky, u smlouvy na dobu určitou pak po jejím konci.
• Vypovědět můžete jen ze zákonných důvodů – samotná koupě důvodem není.

Co si ověřit před koupí

Byt s nájemníkem prověřte i po stránce nájmu, ne jen technicky:

• Nájemní smlouvu – výši nájmu, dobu, výpovědní podmínky (viz Nájemní smlouva). Je nájem tržní, nebo hluboko pod ním?
• Platební historii – platí nájemník řádně, nebo dluží?
• Kauci – jak byla složena a že vám ji prodávající předá (přechází na vás povinnost ji vrátit – viz Kauce).
• Předávací protokol a stav bytu.

Výhody a rizika

Výhody: okamžitý příjem, žádné hledání nájemníka, prověřená platební historie. Rizika: nevýhodná stará smlouva, podtržní nájem, problémový nájemník, na kterého jste „krátcí" kvůli převzatým podmínkám.

Příklad

Koupíte byt s nájemníkem, který platí 12 000 Kč, ačkoli tržní nájem je 18 000 Kč. Hned máte příjem, ale jste vázáni starou smlouvou – vyšší nájem prosadíte až dodatkem, inflační doložkou nebo po skončení doby určité. To se musí promítnout do ceny, za kterou byt kupujete.

Promítněte to do ceny

Byt s podtržním nájmem a dlouhou smlouvou má pro vás nižší okamžitý výnos – to je argument pro nižší kupní cenu. Spočítejte si reálný výnos i potřebné vlastní zdroje se skutečným nájmem, ne s tím tržním.

Shrnutí

Koupí bytu s nájemníkem přebíráte celou nájemní smlouvu – včetně nájmu, doby i kauce. Před koupí smlouvu, platby a kauci pečlivě prověřte a nevýhodné podmínky promítněte do ceny. S výběrem vhodné příležitosti pomůžeme v sekci Najdeme vám investiční byt.