Kdy z pronájmu vzniká živnost nebo plátcovství DPH
Publikováno
Kdy je pronájem ještě „jen" nájem podle § 9 a kdy se z něj stává živnost či plátcovství DPH. Rozdíly, hranice a dopady na daně i odvody. S příklady.
Většina pronájmů je z daňového pohledu jednoduchá – spadá pod § 9 a neřeší živnost ani DPH. Existují ale hranice, za kterými se z klidného pronájmu stává podnikání se všemi povinnostmi navíc. Kde ty hranice leží?
Běžný nájem = § 9, žádná živnost
Klasický dlouhodobý pronájem bytu je nájem podle § 9, ne živnost. Neplatíte z něj sociální ani zdravotní pojištění (viz Sociální a zdravotní pojištění u pronájmu) a nepotřebujete živnostenské oprávnění. To je pro drtivou většinu pronajímatelů dobrá zpráva.
Kdy se z pronájmu stává živnost
Rozhodující je, zda k pronájmu poskytujete služby nad rámec běžného nájmu. Pokud ano, mění se to na ubytovací službu podle § 7 (živnost):
- krátkodobé ubytování hostů (styl Airbnb, penzion),
- úklid během pobytu, výměna ložního prádla, recepce, snídaně.
Živnost pak znamená živnostenské oprávnění, odvody na sociální a zdravotní pojištění a jiný daňový režim. Souvisí to s krátkodobým vs. dlouhodobým pronájmem a se sílící regulací krátkodobých pronájmů.
Kdy vzniká plátcovství DPH
DPH je samostatná otázka. Platí, že:
- Nájem bytu je od DPH osvobozen – běžného pronajímatele DPH neřeší.
- Krátkodobé ubytování, pronájem garáží, parkovacích stání a komerčních prostor DPH podléhá (viz Pronájem garáže a parkovacího stání).
- Plátcem DPH se stanete zpravidla až po překročení obratového limitu za sledované období.
Příklad
Pronajímáte tři byty dlouhodobě → jde o § 9, bez živnosti a bez DPH. Jakmile jeden z nich začnete nabízet turistům na dny s úklidem a výměnou prádla, stává se z toho ubytovací služba (živnost) s odvody, a při vyšších obratech i s DPH.
Co s tím
Pokud vás láká vyšší výnos krátkodobých pronájmů, počítejte s tím, že přeskočíte z jednoduchého § 9 do režimu podnikání. Zvažte, zda to za tu administrativu a odvody stojí, nebo zda nezvolit klidnější dlouhodobý pronájem. Formu podnikání (fyzická osoba vs. firma) rozebírá článek Fyzická osoba vs. s.r.o. Konkrétní hranice a limity si ověřte s daňovým poradcem.
Shrnutí
Dokud pronajímáte „holé" byty dlouhodobě, jste v jednoduchém režimu § 9 bez živnosti a DPH. Jakmile přidáte služby (ubytování), stává se z toho živnost s odvody; u garáží, komerce a krátkodobého ubytování navíc hrozí DPH po překročení obratu. Hranice si hlídejte a v nejasnostech se poraďte.