Návratnost investice do bytu: ROI a doba návratnosti

„Za kolik let se mi byt vrátí?" To je jádro každé investiční úvahy. Odpověď dávají dva ukazatele – ROI (návratnost investice) a doba návratnosti. Pojďme si je ukázat srozumitelně.

Doba návratnosti z nájmu

Nejjednodušší pohled: za kolik let vám čistý nájem splatí cenu bytu.

Doba návratnosti = cena bytu / roční čistý nájem

Používejte čistý nájem (po nákladech), ne hrubý – jinak si dobu návratnosti nalháváte kratší, než je.

Příklad

Byt za 4 000 000 Kč, čistý nájem 150 000 Kč ročně:

• Doba návratnosti = 4 000 000 / 150 000 = ~27 let
• ROI = 150 000 / 4 000 000 = 3,75 % ročně

To je čistě z nájmu, bez hypotéky a bez růstu hodnoty.

Páka výrazně mění výsledek

Když koupíte na hypotéku, nevkládáte celou cenu, ale jen část (viz Kolik vlastních peněz). ROI se pak počítá z vloženého kapitálu, ne z celé ceny – a bývá výrazně vyšší, protože splátky platí z velké části nájemník. Sledujte ale i cash flow, ať doplácení neukousne výnos.

Nezapomeňte na růst hodnoty

Skutečná návratnost není jen z nájmu – přidává se dlouhodobý růst ceny bytu. Ten může být u dobře vybrané nemovitosti stejně důležitý jako samotný nájem. Dopad páky a zhodnocení na vložený kapitál ukazuje kalkulačka kapitálového zhodnocení; výnos z nájmu pak kalkulačka výnosnosti.

Jak návratnost zlepšit

• Koupit dobře (cena, lokalita).
• Nastavit správný nájem a nízkou neobsazenost.
• Držet náklady pod kontrolou.
• Rozumně využít páku.

Shrnutí

Doba návratnosti = cena / roční čistý nájem; ROI je její převrácená hodnota v procentech. Počítejte z čistého nájmu, u hypotéky z vloženého kapitálu a nezapomeňte přičíst růst hodnoty. Teprve všechny tři složky dohromady dají reálný obrázek, jak se byt vyplatí. Pomoc s výběrem najdete v sekci Najdeme vám investiční byt.