Které dispozice bytů se nejlépe pronajímají
Publikováno
Který byt koupit k pronájmu – garsonka, 1+kk, 2+kk, nebo větší? Srovnání poptávky, výnosu, likvidity i cílové skupiny podle dispozice. S příkladem.
Při výběru investičního bytu nerozhoduje jen lokalita, ale i dispozice. Různé velikosti bytů mají jinou poptávku, výnos i typ nájemníka. Který byt se pronajímá nejlépe a co se vyplatí koupit?
Garsonky a 1+kk
Nejmenší byty mají nejvyšší výnos na metr čtvereční a silnou poptávku ve městech (singl, student, mladý profesionál). Nevýhodou je častější střídání nájemníků a tím vyšší nároky na správu i riziko prostojů (viz Střídání nájemníků).
2+kk – nejvyváženější volba
Dvoupokojové byty jsou často zlatá střední cesta: dobrá poptávka (páry, singles i menší domácnosti), rozumný výnos a hlavně vysoká likvidita – snadno se pronajmou i prodají. Pro většinu investorů nejbezpečnější volba.
3+kk a větší
Větší byty cílí na rodiny, které bydlí déle a přinášejí stabilitu a nižší střídání. Výnos na metr bývá nižší a vyšší cena znamená vyšší vstupní investici. Zajímavou variantou je pronájem po pokojích (co-living) nebo studentům, který u větších bytů zvýší celkový výnos.
Na co si dát pozor u velkých bytů
U opravdu velkých a luxusních bytů je nájemní poptávka užší a hůř se hledá nájemník, který utáhne vysoký nájem. Likvidita klesá. Pro pronájem bývají praktičtější menší a střední byty.
Příklad srovnání
- 1+kk, 32 m²: cena 5,5 mil., nájem 15 000 Kč → hrubý výnos ~3,3 %, ale vyšší střídání.
- 2+kk, 55 m²: cena 7,5 mil., nájem 21 000 Kč → hrubý výnos ~3,4 %, výborná likvidita.
- 3+kk, 80 m²: cena 10 mil., nájem 27 000 Kč → hrubý výnos ~3,2 %, stabilní rodina.
U dražších bytů se procentuální výnos napříč dispozicemi vyrovnává; nejlepší poměr výnosu, likvidity a klidu obvykle nabízí 2+kk. Konkrétní čísla si spočítáte v kalkulačce výnosnosti a rozdíl hrubého a čistého výnosu vysvětluje tento článek.
Shrnutí
Garsonky a 1+kk = nejvyšší výnos, ale víc práce a střídání; 2+kk = nejvyváženější a nejlikvidnější volba; 3+kk a větší = stabilita rodin za nižší výnos. Pro první investici bývá nejbezpečnější menší až střední byt v dobré lokalitě. S výběrem pomůžeme v sekci Najdeme vám investiční byt.