Technické zhodnocení vs. oprava: co lze odepisovat

Investovali jste do bytu a nevíte, zda dát výdaj rovnou do nákladů, nebo ho odepisovat? Rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením je jedním z nejčastějších daňových oříšků pronajímatelů – a přitom má velký dopad na to, jak rychle se výdaj promítne do daní.

Oprava = jednorázový náklad

Oprava uvádí věc do původního (provozuschopného) stavu, aniž by měnila její vlastnosti nebo účel. Typicky jde o výměnu rozbitého kotle za srovnatelný, malování, opravu podlahy, výměnu opotřebovaného zařízení za obdobné. Oprava je jednorázovým daňovým nákladem v tom roce, kdy ji zaplatíte – sníží základ daně hned.

Technické zhodnocení = odepisuje se

Technické zhodnocení naopak mění vlastnosti, vybavení nebo účel majetku – jde o nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace. Sem patří třeba nová kuchyňská linka, vestavěné skříně, zateplení, přestavba dispozice nebo instalace klimatizace. Pokud výdaje na zhodnocení u jedné nemovitosti v úhrnu za rok překročí zákonný limit, nelze je dát rovnou do nákladů – navyšují vstupní (zůstatkovou) cenu a odepisují se spolu s nemovitostí. Do daní se tak promítají postupně, přes odpisy.

Jednoduchá pomůcka

• Vracíte věc do stavu, v jakém byla → spíš oprava (rovnou náklad).
• Přidáváte novou funkci, kvalitu nebo hodnotu → spíš technické zhodnocení (odpis).

Hranice není vždy ostrá a záleží na konkrétním případu i na ročním limitu – proto se u větších investic vyplatí poradit s daňovým poradcem.

Jak to řeší RentControl

U nemovitosti zadáváte položky „Zhodnocení vstupující do odpisů" (např. kuchyně, rekonstrukce koupelny) s popisem, částkou a datem. Ty se automaticky přičtou k ceně pro odpisy a promítnou se do tabulky odpisů. Opravy naopak zadáváte jako roční náklady v oddílu Daně, kde sníží základ daně jednorázově. Máte tak oba typy výdajů správně oddělené.

Posouzení konkrétního výdaje konzultujte s daňovým poradcem.