Odpisy nemovitostí: rovnoměrné vs. zrychlené a jak na nich ušetřit

Vysvětlení daňových odpisů nemovitostí – rozdíl mezi rovnoměrnými (§ 31) a zrychlenými (§ 32) odpisy a kdy se který vyplatí.

Odpisy patří mezi nejsilnější nástroje, jak si jako pronajímatel legálně snížit daň. Umožňují pořizovací cenu nemovitosti postupně uplatnit jako daňový náklad – rozloženě do mnoha let. Kouzlo spočívá v tom, že jde o „bezhotovostní" náklad: peníze jste vydali jednou při koupi, ale díky odpisům si každý rok snižujete základ daně, aniž byste reálně utráceli.

Co je vstupní cena

Odpisuje se ze vstupní ceny – zpravidla z pořizovací ceny nemovitosti (bez hodnoty pozemku, který se neodepisuje). V RentControlu jí odpovídá „Cena pro odpisy". Vstupní cenu navyšují i technická zhodnocení (například nová kuchyňská linka nebo rekonstrukce), která u nemovitosti evidujete.

Rovnoměrné odpisy (§ 31)

U rovnoměrných odpisů odepíšete každý rok pevné procento vstupní ceny. V prvním roce je sazba nižší, v dalších letech vyšší, ale roční odpis je pak po celou dobu stejný a předvídatelný. Pro 5. odpisovou skupinu (byty) je to 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech. Metoda se hodí, když chcete úsporu na dani rozložit rovnoměrně a mít stabilní čísla.

Zrychlené odpisy (§ 32)

Zrychlené odpisy používají místo procent koeficienty a odpis je nejvyšší v prvních letech a postupně klesá. V prvním roce se vstupní cena vydělí koeficientem pro první rok, v dalších letech se počítá ze zůstatkové ceny. Vyplatí se, pokud chcete snížit daň co nejdříve – například když v prvních letech pronájmu očekáváte vyšší příjmy nebo je chcete „vykrýt" vyššími náklady.

Kterou metodu zvolit

Obě metody nakonec odepíšou celou vstupní cenu, liší se jen rozložením v čase. Zrychlené odpisy dají větší úsporu hned na začátku, rovnoměrné rovnoměrně po celou dobu. Zvolenou metodu obecně nelze u téhož majetku v průběhu měnit, proto se rozhodněte na začátku. Rozhodnutí je vhodné probrat s daňovým poradcem podle vaší celkové daňové situace.

Jak to spočítá RentControl

V oddílu Odpisy u nemovitosti zvolíte metodu (rovnoměrné/zrychlené), odpisovou skupinu a rok zahájení odpisování. Aplikace okamžitě vygeneruje tabulku odpisů po jednotlivých letech – uvidíte roční odpis, oprávky (kolik už je celkem odepsáno) i zůstatkovou cenu. Vypočtený roční odpis se pak automaticky přenáší do daňového přehledu jako náklad.