Jak legálně snížit daně z pronájmu: úroky, odpisy a náklady

Mnoho pronajímatelů zdaňuje víc, než musí, protože neuplatní všechny výdaje, na které mají nárok. Přitom platí jednoduché pravidlo: zdaňuje se jen rozdíl mezi příjmy a výdaji. Čím vyšší daňově uznatelné výdaje, tím nižší základ daně – a tím nižší daň. U pronájmu je přitom výdajů celá řada, a některé z nich vás nestojí žádnou hotovost navíc.

Hlavní daňově uznatelné výdaje u pronájmu

• Zaplacené úroky z hypotéky na pořízení nebo rekonstrukci pronajímané nemovitosti – často jde o desítky až stovky tisíc ročně.
• Odpisy – postupné uplatnění pořizovací ceny nemovitosti; největší „bezhotovostní" náklad, který sníží daň, aniž byste reálně platili.
• Opravy a údržba – malování, oprava či výměna spotřebičů, revize kotle, drobné opravy.
• Pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, poplatky a příspěvky do fondu oprav a na správu domu.
• Technické zhodnocení – uplatní se přes odpisy (viz samostatný článek o zhodnocení vs. opravě).
• Případně náklady na inzerci, cestu na prohlídku, správu nemovitosti apod.

Skutečné výdaje, nebo paušál 30 %?

Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby a je jen na vás, který zvolíte:

• Paušál 30 % z příjmů (do zákonného limitu) – nic nedokládáte, ale často je nižší než skutečné náklady.
• Skutečné výdaje – úroky, odpisy, opravy, pojištění a další; je nutné je evidovat a doložit.

U bytu na hypotéku, který navíc odepisujete, bývají skutečné výdaje výrazně vyšší než paušál – samotné úroky a odpisy často převýší 30 % příjmů a základ daně může být i nulový nebo ztrátový. U bytu bez úvěru a bez velkých nákladů může být naopak jednodušší paušál. Vyplatí se obě varianty porovnat.

Jak pomůže RentControl

Aby bylo možné uplatnit skutečné výdaje, potřebujete v příjmech i nákladech pořádek. Oddíl Daně za každý uzavřený rok pro každou jednotku sečte příjmy z nájmů, zaplacené úroky, odpisy a vámi zadané náklady a spočítá rozdíl – tedy základ daně. Podklady pro daňové přiznání tak máte pohromadě a hned vidíte, zda je pronájem v zisku, nebo v daňové ztrátě.

Nejde o daňové poradenství; konkrétní situaci konzultujte s daňovým poradcem nebo finančním úřadem.