Evidence nemovitostí: jak si vést portfolio bytů a domů

Nemovitost je základním stavebním kamenem celé evidence v RentControlu. Navazují na ni nájemní smlouvy, platby, vyúčtování, výpočty v portfoliu, splátky hypotéky i daňové odpisy. Čím pečlivěji ji na začátku zadáte, tím přesnější budou všechny navazující přehledy a výpočty – vyplatí se proto věnovat jí pár minut navíc.

Základní parametry jednotky

U každé nemovitosti evidujete její charakteristiku, která se zároveň automaticky propisuje do generované nájemní smlouvy, takže ji nemusíte psát znovu:

• Typ – byt, dům nebo komerční prostor.
• Dispozice a plocha – např. 2+kk, 56 m².
• Patro, číslo jednotky a další identifikace.
• Vybavení – výtah, balkon/lodžie, sklep, parkovací stání.
• Adresa – ulice, město, PSČ.

Pojmenování nemovitosti volte tak, abyste ji rychle poznali v seznamech – například podle adresy („Výstavní 278") nebo interního označení.

Garáž a parkovací stání

Garáž i parkovací stání řešíte samostatným polem s volbou typu (garáž / stání / není) a způsobu pronájmu:

• Pronajato s bytem – garáž je součástí nájmu bytu a je v jeho ceně; nic dalšího neřešíte.
• Pronajato zvlášť – na garáž lze uzavřít samostatnou nájemní smlouvu s vlastním nájemcem. V nabídce při vytváření smlouvy se objeví jako „Výstavní 278 — garáž".

U samostatně pronajaté garáže se generuje zjednodušená nájemní smlouva (bez služeb a energií) a příjem z jejího nájmu se započítává k dané jednotce – projeví se tak ve výnosnosti bytu v portfoliu.

Ceny nemovitosti

Pro finanční a daňové výpočty zadejte ceny:

• Kupní cena – za kolik jste nemovitost pořídili; slouží k výpočtu výnosu z kupní ceny a je výchozím základem pro odpisy.
• Aktuální hodnota – dnešní tržní hodnota; můžete ji zadat ručně, nebo nechat automaticky zhodnocovat (viz návod k portfoliu).
• Cena pro odpisy – vstupní cena pro daňové odpisy (často odpovídá kupní ceně bez pozemku).

Technická zhodnocení do odpisů

Přímo u nemovitosti evidujete položky „Zhodnocení vstupující do odpisů" – například novou kuchyňskou linku, rekonstrukci koupelny nebo vestavěné skříně. Každou zadáte s popisem, částkou a datem. Tyto částky se přičítají k ceně pro odpisy a promítají se do tabulky odpisů. Rozdíl mezi zhodnocením a běžnou opravou vysvětluje samostatný daňový článek.

Financování a hypotéka

Pokud je nemovitost na úvěr, vyplňte údaje o financování – výši úvěru, vlastní zdroje (nebo LTV, ze kterého se dopočítají), dobu splácení a úrokové sazby po jednotlivých fixacích. Z těchto údajů se počítá splátkový kalendář v modulu Hypotéky, zaplacené úroky pro daně a vlastní kapitál v portfoliu.

Řazení a přehled

V přehledu Portfolio i Hypotéky se nemovitosti řadí podle data pořízení od nejnovějších. Kliknutím na název nemovitosti se dostanete na její detail s kompletním finančním rozborem.