Nejčastější chyby začínajících pronajímatelů

Pronájem bytu vypadá jednoduše: najít nájemníka, předat klíče, inkasovat nájem. V praxi ale začínající pronajímatelé opakují stále stejné chyby, které je stojí peníze i nervy. Tady je osm nejčastějších – a jak se jim vyhnout.

1. Podceněný výběr nájemníka

Snaha pronajmout co nejrychleji vede k tomu, že pronajímatel vezme prvního zájemce bez prověření. Přitom právě nájemník rozhoduje o tom, zda bude pronájem klidný, nebo noční můra. Věnujte čas prohlídce, ověření příjmu a referencí.

2. Špatná nebo žádná smlouva

Stažená smlouva z internetu bez úprav, nebo dokonce ústní dohoda, jsou zdrojem problémů. Smlouva má přesně vymezit výši nájmu a záloh, kauci, dobu nájmu, výpovědní podmínky i pravidla užívání. Dobrá smlouva chrání obě strany.

3. Chybějící kauce

Bez kauce (jistoty) nemáte z čeho pokrýt dluh nebo škodu. Sjednejte přiměřenou kauci (zákon umožňuje až trojnásobek nájmu) a její výši, úhradu i podmínky vrácení zaneste do smlouvy.

4. Žádný předávací protokol

Bez předávacího protokolu se stavem bytu a měřidel při nastěhování těžko na konci prokážete, co poškodil nájemník a co bylo opotřebené. Vždy protokol udělejte, včetně fotodokumentace a stavů měřidel.

5. Nesledování plateb

Kdo nemá přehled o tom, kdo a kolik zaplatil, přijde na dluh pozdě. Hlídejte platby a reagujte hned na první zpoždění. Čím dřív dluh řešíte, tím snáz se vymáhá.

6. Špatně nastavené zálohy

Příliš nízké zálohy na energie vedou k vysokým nedoplatkům, které nájemník nemusí uhradit. Nastavte zálohy blízko skutečné spotřebě a jednou ročně řádně vyúčtujte.

7. Nájem, který se roky nemění

Pevný nájem bez úprav rok co rok reálně klesá kvůli inflaci. Zařaďte do smlouvy inflační doložku a nájem pravidelně upravujte, ať vám příjem neztrácí hodnotu.

8. Podceněné daně a evidence

Příjmy z pronájmu se daní (§ 9 zákona o daních z příjmů) a řada nákladů – úroky z hypotéky, odpisy, opravy – vám může základ daně výrazně snížit. Kdo nevede evidenci, buď platí zbytečně vysokou daň, nebo riskuje problémy s finančním úřadem. Veďte si přehled příjmů i nákladů průběžně.

Jak se chybám vyhnout

Většina těchto chyb má společného jmenovatele: chybějící pořádek a přehled. Právě s tím pomáhá RentControl – vede evidenci nemovitostí, nájemníků, smluv (s kaucí i počty klíčů), plateb a vyúčtování, generuje smlouvy v PDF a počítá odpisy i daně. Máte tak vše na jednom místě a na nic důležitého nezapomenete.

Shrnutí

Prověřte nájemníka, mějte dobrou smlouvu s kaucí a předávacím protokolem, hlídejte platby a zálohy, nezapomínejte na inflační doložku a daně. Vyhnete se tím drtivé většině problémů, na které začínající pronajímatelé narážejí.