Ceny bytů klesají? Neprodávejte ve spěchu, pronajměte

Po letech, kdy ceny bytů šly jen nahoru, se trh zastavil. Hypotéky znovu zdražují, kupujících ubývá a v inzerci visí byty týdny i měsíce. Řada majitelů, kteří chtěli prodat, teď stojí před otázkou: snížit cenu a prodat hned, nebo počkat? Naše odpověď zní: neprodávejte ve spěchu. Ceny bytů kolísají, nájemné se ale drží a v době drahých hypoték má spíš tendenci růst. Byt, který se teď nevyplatí prodat, se často vyplatí pronajmout.

Co se na trhu děje

Situace na konci roku 2026 vypadá zhruba takto:

• Ceny se zastavily, u starších bytů mírně klesají. Po prudkém růstu v letech 2024–2025 se ceny v roce 2026 zastavily. Nabídkové ceny starších bytů v Praze i jinde v Česku jsou meziročně o několik procent níž a prodávající častěji slevují.
• Hypotéky jsou dražší. Česká národní banka v červnu 2026 zvedla základní sazbu na 3,75 % a banky za ní šly. Pro běžnou rodinu to znamená vyšší splátku, a tedy menší částku, kterou si může na byt půjčit.
• Kupujících ubývá, nájemníků přibývá. Kdo na hypotéku nedosáhne nebo s koupí raději počká, zůstává v nájmu. Poptávka se tak přesouvá z trhu prodejů na trh nájmů.
• Nájemné roste dál. Ceny bytů v Praze vzrostly mezi lety 2023 a 2026 výrazně rychleji než nájmy, ale nájemné za celou tu dobu neklesalo, ani když se prodeje zpomalily.

Uvedené údaje vycházejí z dat ČSÚ, ČNB a realitních portálů. Jde o celostátní a celopražské průměry, takže konkrétní byt se může vyvíjet jinak.

Proč se ukvapený prodej nevyplácí

1. Prodáváte se slevou na dně cyklu

Když na trhu chybí kupující, rozhoduje o ceně ten, kdo nespěchá, a to bývá kupující. Majitel, který potřebuje prodat rychle, obvykle slevuje o 5–10 % z ceny, za kterou by byt prodal v klidnějších časech. U bytu za 8 milionů korun je to 400 až 800 tisíc korun, o které přijdete jen kvůli načasování.

2. Pokles cen bytů je historicky krátký

Naposledy ceny klesaly v letech 2022–2023, kdy hypoteční sazby vyskočily nad 6 %. Pokles skončil po několika čtvrtletích na pár procentech a během dvou let se ceny dostaly výrazně nad předchozí maximum. Kdo tehdy prodal v panice, dnes za stejné peníze srovnatelný byt nekoupí. Byty v Praze dlouhodobě chybí: staví se zhruba polovina toho, co by město potřebovalo, a stavebních povolení ubývá. Minulost nezaručuje budoucnost, ale nedostatek bytů nezmizí ze dne na den.

3. Peníze z prodeje se často nemají kam „uklidit"

Prodejem dostanete hotovost, kterou je potřeba někam uložit. Spořicí účty a termínované vklady sice zase nabízejí trochu víc, ale po zdanění a inflaci z nich reálně zbude málo. Byt mezitím dál vydělává nájmem a zároveň zůstává majetkem, jehož hodnota dlouhodobě roste s inflací.

Proč nájemné v době vysokých sazeb neklesá, ale roste

Ceny bytů a nájemné se chovají odlišně. Cena bytu závisí hlavně na tom, kolik si lidé můžou půjčit, a ta částka s rostoucími sazbami klesá. Nájemné závisí na tom, kolik lidí potřebuje bydlet a kolik bytů je k pronájmu. Drahé hypotéky nájmy nesrážejí, naopak je zvedají:

• Víc lidí zůstává v nájmu. Mladé páry, které by si za levnějších hypoték koupily první byt, koupi odkládají a dál bydlí v nájmu.
• Nabídka nájemních bytů neroste. Investorů, kteří kupují byty na pronájem, je při dražším úvěru méně a nových bytů se staví málo.
• Nájmy rostou s mzdami a inflací. Nájemní smlouvy běžně obsahují inflační doložku a nájemné se při každé výměně nájemníka přizpůsobuje trhu.
• Nájemné je „lepivé". Zatímco nabídkové ceny bytů se snižují během týdnů, nájmy v Česku za posledních deset let celoplošně neklesly téměř nikdy, s výjimkou krátkého covidového období.

Pro majitele bytu to znamená, že v době, kdy je prodej nejméně výhodný, je pronájem nejvýhodnější.

Modelový příklad: prodat hned, nebo pronajmout?

Vezměme byt 2+kk v Praze, za který by majitel ještě před rokem dostal 8 milionů korun. Tržní nájem je 22 000 Kč měsíčně.

	Prodat hned se slevou	Pronajmout a prodat později
Prodejní cena	7,4 mil. Kč (sleva 7,5 %)	prodej ve chvíli, kdy se trh oživí
Příjem za 2 roky	úrok z vkladu, po zdanění cca 380 tis. Kč	nájem cca 540 tis. Kč (při růstu nájmu o 5 % ve druhém roce)
Riziko	ztráta 600 tis. Kč je definitivní	neplatič, prázdný byt, starosti (řeší garantovaný nájem)
Majetek po 2 letech	hotovost, kterou ukusuje inflace	byt, jehož hodnota sleduje trh

Ilustrační výpočet. Nepočítá s náklady na správu a údržbu, daní z příjmu ani s konkrétní cenou vašeho bytu. Úrok vkladu odhadujeme kolem 3 % ročně.

Rozdíl není v nájmu, ale v tom, že pronájmem si kupujete čas. Nemusíte prodávat v nejhorší chvíli a o prodeji rozhodnete, až bude trh příznivější, nebo se rozhodnete byt držet dál jako zdroj stabilního příjmu.

Kdy má prodej smysl i teď

Aby byl obraz férový: existují situace, kdy je prodej správná volba i na klesajícím trhu.

• Potřebujete peníze na konkrétní věc a jinou cestu nemáte (například vypořádání při rozvodu nebo dědictví).
• Byt má vážné technické problémy nebo nefunkční SVJ a další roky by jen ztrácel hodnotu.
• Prodáváte, abyste ihned koupili jiný byt na stejném trhu. Pak se sleva při prodeji vyrovná slevou při koupi.
• Splátka hypotéky výrazně převyšuje nájem, který můžete dostat, a na rozdíl nemáte.

Ve všech ostatních případech stojí za to nejdřív spočítat, kolik vám byt vynese nájmem.

Největší obava: „Nechci řešit nájemníky"

Mnoho majitelů chce prodat hlavně proto, že pronajímat nechtějí. Bojí se neplatičů, prázdných měsíců, telefonátů kvůli kapajícímu kohoutku nebo toho, že byt po nájemníkovi bude zničený. Ty obavy jsou oprávněné, protože jeden neplatič dokáže smazat zisk z celého roku.

Právě pro tyto majitele je garantovaný nájem od RentControl.cz:

• Jistý příjem každý měsíc. Smluvenou částku vám platíme pravidelně, i když je byt mezi nájemníky prázdný nebo nájemník neplatí. Garance začíná běžet od prvního nájemníka, kterého obvykle najdeme do 8 dní.
• Nulové starosti. Výběr a prověření nájemníků, smlouvy, předávání bytu, platby, opravy i komunikaci řešíme kompletně my.
• Nájem nastavený na maximum trhu. Díky znalosti pražského trhu umíme byt pronajmout za cenu, kterou trh skutečně unese.
• Přehled v aplikaci. V aplikaci RentControl vidíte, co se s vaším bytem děje.
• Volnost do budoucna. Až se trh oživí, můžete se rozhodnout byt prodat za lepší cenu, nebo si příjem nechat dál.

Místo toho, abyste byt prodali se slevou stovek tisíc, z něj můžete mít pravidelný příjem bez práce a s prodejem počkat na lepší dobu.

Shrnutí

• Ceny bytů se zastavily a místy klesají, hlavně kvůli dražším hypotékám.
• Ukvapený prodej znamená slevu, která u pražského bytu snadno dosáhne stovek tisíc korun.
• Nájemné se drží a v době vysokých sazeb spíš roste, protože víc lidí zůstává v nájmu.
• Pronájem vám dá čas počkat, až bude prodej výhodnější, a mezitím vydělává.
• Pokud nechcete řešit nájemníky, garantovaný nájem vám zajistí pevný příjem bez starostí.

Zvažujete prodej bytu v Praze? Než ho pustíte se slevou, nechte si od nás nezávazně spočítat garantovaný nájem. Konzultace i nacenění jsou zdarma.