LTV, DTI a DSTI: jak banka posuzuje hypotéku
Publikováno
Co znamenají ukazatele LTV, DTI a DSTI u hypotéky, jak je banka počítá a jak ovlivňují, kolik si půjčíte. Praktické vysvětlení s příkladem.
Při žádosti o hypotéku narazíte na tři zkratky: LTV, DTI a DSTI. Banka podle nich posuzuje, kolik vám může půjčit a zda splátky unesete. Pojďme si je srozumitelně vysvětlit.
LTV – kolik z ceny půjčí banka
LTV (Loan to Value) je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. LTV 80 % znamená, že banka půjčí 80 % hodnoty a zbytek dofinancujete z vlastního. U investičních bytů banky obvykle půjčují méně (nižší LTV) – viz Kolik vlastních peněz. Hodnota se určuje z odhadu pro banku.
DTI – celkový dluh vůči příjmu
DTI (Debt to Income) vyjadřuje, kolikanásobek vašeho ročního čistého příjmu tvoří všechny vaše dluhy dohromady. Ukazuje, jak jste celkově zadlužení.
DSTI – kolik z příjmu jde na splátky
DSTI (Debt Service to Income) je podíl měsíčních splátek všech úvěrů na čistém měsíčním příjmu. Říká, jak velká část výplaty vám padne na splátky.
Limity a jak je zlepšit
Česká národní banka může tyto ukazatele regulovat limity (v čase se mění a pro některé žadatele platí výjimky). Své šance zlepšíte tím, že:
- dáte vyšší vlastní vklad (nižší LTV),
- snížíte jiné úvěry (lepší DTI/DSTI),
- doložíte příjem z nájmu u investičních bytů (zlepší bonitu – viz Financování dalšího bytu).
Příklad
Kupujete byt za 4 000 000 Kč (odhad stejný). Chcete úvěr 3 200 000 Kč → LTV 80 %. Váš čistý příjem je 60 000 Kč měsíčně, splátka hypotéky by byla 18 000 Kč; pokud nemáte jiné úvěry, DSTI ≈ 30 %. Oba ukazatele se vejdou do běžných limitů, takže hypotéka je reálná. Splátku i vklad si ověříte v hypoteční kalkulačce.
Shrnutí
LTV = úvěr vůči hodnotě nemovitosti, DTI = celkový dluh vůči ročnímu příjmu, DSTI = splátky vůči měsíčnímu příjmu. Banka podle nich určí, kolik půjčí. Vyšší vlastní vklad, méně jiných úvěrů a doložený příjem z nájmu vaše šance zlepší. S financováním investice poradíme v sekci Najdeme vám investiční byt.